[기사입력일 : 2010-04-23 15:52]
법률 상담(제153호)



 
 
 

 

1. 상가영업 부진을 이유로 월세인하를 요구할 수 있는지

문)
저는 2007년 6월 10일 甲주식회사로부터 서울 소재 아파트단지 내 상가점포를 임차보증금 4,000만원, 월세 100만원, 계약기간 3년으로 하는 임대차계약을 체결한 후 사업자등록을 하고 입점하여 컴퓨터 대리점을 운영하고 있습니다. 그런데 그 단지 내 상가는 최고의 상업지역이라는 계약 당시 甲주식회사의 광고내용과는 달리 인접지역에 더 큰 상권이 새로이 형성되었고, 그 단지 내 상가의 다른 점포에는 입주도 제대로 되지 않고 있는 실정입니다. 저는 지금의 월세가 영업수입에 비하여 너무 비싸다는 생각이 드는데, 월세인하를 요구할 법적인 권리는 없는지요?

답)
「상가건물임대차보호법」제11조는 “①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 증 액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하 지 못한다.”라고 규정하고 있고, 차임 등 증액청구의 기준에 관하여 2008년 8월 21 일부터 시행중인「상가건물임대차보호법 시행령」제4조는 “법 제11조 제1항의 규정 에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9 의 금액을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제15조는 “이 법의 규 정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”라고 규정하고 있 습니다. 그러므로 상가임대차계약 후 임대차계약의 당사자는 기간만료 전에도 약정한 차임 등이 임대물에 대한 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당 하지 않을 때에는 상대방에게 장래에 대하여 차임 등의 증감을 요구할 수 있을 것입 니다. 반면에, 임대인이 증액을 청구할 경우에는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하며, 그 범위도 청구 당시의 차임 또는 보증금 의 9를 초과할 수 없다 하겠습니다. 만일, 임대차계약 당시에 임대인의 증액요구 시 이의할 수 없다고 한다는 등의 임차 인에게 불리한 약정을 하였더라도 이는 위 법 시행령 제15조 강행규정에 위반되어 무 효라 할 것입니다. 이는 또한「민법」제628조 및 제652조와 그 내용이 동일한 것으로 차임증감과 관련 하여 판례는 “임대차계약에 있어서 차임은 당사자간에 합의가 있어야 하고, 임대차 기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하 여야 하며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조에 의하여 차임의 증감을 청구하여 야 할 것이고, 만일 임대차계약체결시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있 고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 강행규정인 민법 제628조에 위 반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조에 의하여 효력이 없 다.”라고 하였으며(대법원 1992. 11. 24. 선고 92다31163, 31170 판결), “임대차계 약에 있어서 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키 는 것이 신의칙(信義則)에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우 에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정하여야 한다.”라고 하였습니다 (대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결). 그리고「민법」제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액 또는 감액을 청구하였을 때에 그 청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 재판시를 표준으로 할 것이 아니고, 그 청구시에 곧 발생한다고 보는 것이 상당하고 그 청구는 재판 외의 청구라도 무방 하다고 할 것입니다(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결). 따라서 위 사안의 경우 단지 내 상가에는 입주가 제대로 되지 못하여 상권이 형성되 지 못하고, 이웃에 대형 상업지역이 형성되어 임대차계약체결 당시 예상하였던 것과 는 달리 영업이 잘 되지 않는다는 것이 객관적으로 증명되고, 그럼에도 불구하고 계 약체결 시 약정된 차임을 계속 지급하는 것이 현저히 부당하다고 인정할 만한 구체적 인 입증자료가 있다면, 상가임차인인 귀하는 임대인에 대하여 장래 지급할 월세의 감 액을 청구해볼 수 있을 것으로 생각됩니다.
"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적 사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다.

 

2. 상가임대차에서 임대인이 권리금을 인정한다는 약정의 효력

문)
저는 임차인이었던 乙로부터 점포를 인수하고 소유자인 甲과 임대차계약을 체결하면서 ‘권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다.’라고 특약사항란에 기재하였습니다. 이 경우 임대차계약기간이 만료되면 甲에게 권리금지급을 청구할 수 있는지요?

답)
권리금이란 주로 도시에서 토지 또는 건물(특히 점포)의 임대차에 부수해서, 주로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전을 말하고, 권리금은 토지나 건물의 사용·수익의 대가로서 지급되는 차임과는 전혀 별개의 것이며, 그 금액이 차임이상의 막대한 액으로 지급되는 경우가 적지 않습니다. 이러한 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관하여 판례는 특별한 사정이 없는 한 인정되지 않는 것으로 보고 있습니다(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결, 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결, .2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결) 그러나 위 사안과 같은 별도의 특약이 있을 경우 그 효력에 관하여 판례는 “임대차계약서상의 ‘권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다.’라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약갱신을 거절하고 타인에게 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다.”라고 하였으며(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결), “당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에 그 해석은 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.”라고 하면서 “통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금회수의 기회를 박탈하거나 권리금회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이다.”라고 한 바 있습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 등 판결). 따라서 위 사안에서도 단순히 임대차계약기간이 만료되었다는 이유만으로 甲에게 권리금반환을 청구할 수는 없을 것이지만, 甲이 귀하의 권리금 회수를 적극적으로 방해하거나 점포의 명도를 청구하는 경우에만 甲에게 권리금의 반환을 청구할 수 있을 것입니다. 또한, 판례가 “임대인과 임차인 사이에 건물명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.”라고 하였음을 유의하여야 할 것입니다(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결)

3. 상가 업종제한규약의 양수인 적용 여부

문)
제가 분양받아 운영하고 있는 점포는 최초 분양 시 점포별로 업종을 정하여 분양하였는데, 최근 다른 분양자로부터 수분양자 지위를 양수한 甲이 분양계약 시 정하여진 업종제한약정을 위반하여 동종영업을 영위함으로써 매출액의 감소 등 손해가 많은바, 제가 어떻게 대처해야 하는지요?

답)
일반적으로 상가 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이라고 할 것입니다. 이와 관련하여 판례는 “건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다.”라고 하였습니다(대법원 2006. 7. 4.자 2006마164, 165 결정). 즉, 수분양자로부터 분양자의 지위를 이전받은 사람은 이러한 업종제한의 의무를 수인하기로 하였다고 보아야 하며, 분양자 지위를 양도한 사람이나 분양 건설사로부터 이에 관하여 아무런 고지를 받지 못하였다하더라도 분양자 지위 양도인이나 분양 건설사에게 이를 근거로 손해배상청구를 구하는 것은 별론으로 하고, 다른 수분양자가 운영하고 있는 점포와 동종영업을 계속할 수는 없을 것으로 보입니다. 따라서 귀하는 귀하와 동종영업을 하고자 하는 수분양자 지위 양수인인 甲에 대하여 영업금지가처분 및 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.


 4. 임차인의 유익비상환청구권의 행사요건

문)
저는 甲소유 점포를 임차보증금 2,300만원에 계약기간 2년으로 임차하여 바닥에 타일을 깔고 보일러를 설치하는 등 다액의 시설비를 투자하였습니다. 만일 계약기간이 만료되면 임대인에게 시설비의 상환청구가 가능한지요?

답)
유익비란 물건의 보존상 필수 불가결하게 지출이 요구되는 비용은 아니더라도, 물건의 개량을 위하여 당해 물건에 관하여 지출된 비용으로써 그 물건의 객관적인 가치를 증가시키는 데 사용한 비용을 말합니다. 민법상 임차인이 지출한 유익비는 임대인이 상환할 의무가 있는데(민법 제626조 제2항), 점유자의 필요비 또는 유익비상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구 받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자에 대하여 행사할 수 있습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4592 판결). 그리고 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권이 인정된다면 그 상환액에 관한 점유자의 입증이 없더라도 법원은 이를 이유로 유익비상환청구를 배척할 것이 아니라, 석명권을 행사하여 점유자에 대하여 상환액에 관한 입증을 촉구하는 등 상환액에 관하여 심리·판단하여야 합니다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471 판결). 그런데 지출한 비용이 유익비인가의 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 됩니다. 대체로, 방이나 부엌을 증축한 경우 그 증축에 지출한 비용 또는 변소, 오물처리장, 담장 등을 축조한 비용 등이 유익비로 인정되고 있으며, 건물입구의 진입로나 건물 내 바닥을 콘크리트 등으로 포장한 경우에 있어서도 유익비로 인정될 가능성이 있으나, 이러한 시설들이라도 오직 임차인이 자기의 영업에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않습니다. 따라서 위 사안의 경우에 있어서도 일응 유익비라고 인정될 여지는 있으므로, 임대인을 상대로 점포를 명도한 날로부터 6개월 이내에 소송을 제기하여(민법 제617조, 제654조) 점포의 개량을 위하여 지출한 액수 및 당해 점포의 객관적인 가치증가액수를 모두 입증한다면, 임대인의 선택에 따라 비용을 상환 받을 수 있을 것입니다. 또한 계약기간이 종료되어 임대인이 명도청구를 한다고 하여도 유익비 상환청구권에 기한 유치권 항변을 행사하여 적법하게 건물을 점유할 수 있을 것입니다. 그러나 판례는 “필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하다.”라고 하였으며(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결), “건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다.”라고 하였고(대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결, 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결), “건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고 또한 그 증축부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비의 상환을 청구할 수도 없다.”라고 하였으므로(대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705 판결), 이러한 약정이 있는 경우에는 유익비를 상환청구할 수 없다고 할 것입니다.

5. 이미 시설된 점포에 재차 내부 개조한 임차인의 원상회복의무 범위

문)
甲은 乙로부터 점포를 임차한 丙으로부터 점포를 인수하여 乙과 임대차계약을 체결하고 내부시설을 일부 개조하여 사용하다가 계약기간이 만료되어 점포를 명도하고 임차보증금을 반환받으려고 합니다. 그런데 乙은 甲에게 위 점포의 원상회복의 범위를 乙이 丙에게 임대할 때의 상태로 회복하라고 하고 있습니다. 이 경우 甲은 丙이 설치한 시설도 제거하여 원상회복을 하여야 하는지요?

답)
사용대차 차주의 원상회복의무에 관하여「민법」제615조는 “차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제654조는 위 규정을 임대차에 준용한다고 규정하고 있습니다. 그런데 이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복의무의 범위에 관하여 판례는 “전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조·단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복 하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결). 따라서 위 사안의 경우 甲은 그가 임차하여 시설한 부분만을 원상회복하면 될 것으로 보입니다.


6. 원상회복의 일부 미비를 이유로 임차보증금반환을 거절할 수 있는지

문)
저는 甲소유 건물 중 점포 1칸을 임차하여 사용하다가 계약기간이 만료되어 임차보증금 3,000만원의 반환을 청구하였으나, 甲이 점포의 원상회복을 요구하여 다액의 비용을 들여 공사를 하여 甲에게 위 점포를 명도하였음에도 불구하고 甲은 사소한 부분의 원상회복이 이행되지 않았다고 위 임차보증금을 한 푼도 반환할 수 없다고 합니다. 이 경우 제가 임차보증금전액을 반환받을 수 없는지요?

답)
사용대차 차주의 원상회복의무에 관하여「민법」제615조는 “차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제654조는 위 규정을 임대차에 준용한다고 규정하고 있으며, 동시이행의 항변권에 관하여 같은 법 제536조 제1항은 “쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 그렇다면 임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지에 관하여 판례는 “동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙(信義則)에 반하는 것이 되어 허용할 수 없고, 임차인이 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결). 따라서 귀하의 경우에도 원상회복이 미비된 부분이 사소한 부분이라면 甲은 그것을 이유로 귀하의 임차보증금 3,000만원 전액의 반환을 거절하는 동시이행의 항변을 할 수 없을 것으로 보입니다. 다만, 판례는 “부동산임대





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[기사입력일 : 2010-04-23 15:52]
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