[기사입력일 : 2017-11-02 16:07]
【알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 Q&A】
건물주의 무리한 요구에 권리금 체결이 불발되었는데 손해배상 청구는 가능할까요!


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안녕하세요. 저는 대치동에서 7년간 학원을 운영하다가 형편상 다른 분에게 학원을 임차할 수 있도록 주선하고 1억원을 권리금으로 받기로 하는 권리금 계약을 체결하였습니다. 그런데 건물주가 임대차계약에 관한 협의과정에서 임차희망자에게 가족관계증명서, 예금잔고증명서, 학원운영계획서 등을 제공하라고 하면서 기존의 월차임보다 40% 인상된 액수를 계약조건으로 제시하여 협의가 결렬되었습니다. 이처럼 건물주가 너무 무리한 조건을 제시하여 권리금을 받지 못하게 되었기에 건물주를 상대로 손해배상청구를 하고 싶은데 가능한지요?

결론부터 말씀드리자면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법에서는 임차인의 권리금 회수기회를 명시적으로 보호하고 있습니다. 즉, 동법 제10조의 4 제1항에서는 “임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”라고 규정하고 있으며, 동법 제10조의 4 제3항에서는 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.
이 건의 경우 위 제2호 내지 4호에 해당된다고 봅니다. 따라서 임대인이 신규임차인에게 너무 무리한 조건을 제시하여 협의가 결렬되었고, 이로 인해 권리금 회수 기회를 잃어버리는 결과가 발생하였다면 귀하께서는 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수 있을 것으로 보입니다.
유사한 사안에서 하급심 판례도 “제반 사정에 비추어 丙(임대인)은 직접 약국을 운영할 의사로 신규임차인이 되려는 乙에게 통상적인 임대차계약의 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 甲(임차인)이 乙에게서 권리금을 회수하는 것을 방해하였으므로, 丙은 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 함으로써 甲이 권리금을 지급받는 것을 방해하고 甲에게 손해를 가하였다.”는 이유로, 丙(임대인)의 손해배상 책임을 인정한 바 있습니다(대구지방법원 2016. 9. 1. 선고 2015가합3796 판결).
5년이 지난 상가건물의 경우라 하더라도 권리금을 받을 수 있는 사례도 있습니다. 상가건물의 일부를 임차하여 10년 이상 점포를 운영하던 임차인이 임대차기간 종료 전 임차희망자와 위 점포에 관한 유·무형의 시설과 재산적 가치를 권리금을 받고 양도하기로 하는 계약을 체결하고 임대인에게 임차희망자와 새로운 임대차계약을 체결할 것을 주선하였다가 거절당하자, 건물주를 상대로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금회수 방해금지 의무 위반을 이유로 같은 조 제3항에 따른 손해배상금의 지급을 구하였는데, 건물주가 전체 임대차기간이 5년을 초과하는 위 임대차계약의 경우는 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 계약갱신요구권이 없으므로 임대인인 병 등은 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담하지 않는다고 주장하였지만, 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 같은 법 제10조 제1항 각호를 준용하고 있을 뿐 임차인의 계약갱신요구권 행사의 시적 한계를 규정한 같은 조 제2항을 명시적으로 준용하고 있지 않은데, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 자체에 내재된 법원의 법률해석 권한의 폭, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권과의 관계, 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 입법 취지 등에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 해석·적용함에 있어 같은 법 제10조 제2항을 유추적용하는 것은 법원의 법률해석 권한의 한계를 일탈한 것이므로, 건물주는 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담한다고 한 판례가 있습니다(대전지법 2017. 5. 19. 선고 2016나108951, 108968 판결[건물명도·손해배상(기)].
즉, 10년 이상 점포를 운영하였더라도 임차인이 임대차기간 종료 전 임차희망자와 위 점포에 관한 유·무형의 시설과 재산적 가치를 권리금을 받고 양도하기로 하는 계약을 체결하고 임대인에게 임차희망자와 새로운 임대차계약을 체결할 것을 주선할 경우 임대인은 특별한 사정이 없이 전체 임대차기간이 5년을 초과하였기 때문에 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 계약갱신요구권이 없다며 임대인은 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담하지 않는다고 주장한 사안에서, 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 해석·적용함에 있어 같은 법 제10조 제2항을 유추적용하는 것은 법원의 법률해석 권한의 한계를 일탈한 것이므로, 건물주는 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담해야 한다는 것입니다.
【문의 : 010-7237-1134





[기사입력일 : 2017-11-02 16:07]
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