[기사입력일 : 2018-01-18 14:56]
【알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 Q&A】 - (제3탄)



임대차 기간 중 2회 차임 연체 이유를 들어 계약해지 통고를 받은 경우, 상가건물임대차 보호법상 월차임 3회 연체가 해지 사유임을 주장할 수 있는지 여부!

A)안녕하세요. 실용음악가인 저는 음악작업실로 사용할 목적으로 2008년 12월 1일 건물의 지층을 보증금 10,000,000원에 차임 월 800,000원, 계약기간은 2008년 12월 8일부터 2010년 12월 7일 까지 2년의 기간으로 임대차 계약을 체결하고 사용하던 중 2010년 11월경 한 차례 차임을 연체한 상태에서 2010년 12월 재계약을 했는데 2011년 1월경 차임을 연체하자 임대차 계약서상 2회 이상 차임의 지급을 연체한 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 조항을 근거로 들어 임대차 계약을 해지한다며 음악실을 비워달라고 합니다. 상가건물 임대차보호법상 차임이 3차례 연체되어야 해약이 되는 것으로 알고 있는데 제가 잘못알고 있는 것인지요?

Q)상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 『임대인은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다』고 규정하면서 다음 각 호의 1.에서 『임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우』라고 적시하고 있습니다. 한편 민법 제640조는 차임 연체로 인한 해지 사유로 “차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때”로 규정하고 있어 해석에 혼란을 주고 있습니다.
이에 대하여 『상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 있어 일반적으로 발생하는 임대료 인상, 임대인의 해지권 남용, 임대차기간의 불안정성 등으로 인한 임차인의 시설비, 권리금 손실 등의 문제로부터 경제적·사회적 약자인 임차인들을 보호함을 목적으로 하고 있고, 이를 위하여 5년의 범위 내에서 1년 단위로 갱신요구권을 보장하고(제10조 제2항), 갱신요구권을 배제하는 사유로 연체 차임에 관하여는 “3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”로 규정(제10조 제1항 제1호)하는 등 민법에 비하여 상가건물의 임차인을 보다 강력하게 보호하고 있는 점은 인정된다. 그러나 임대인의 해지권 행사와 임차인의 갱신요구는 그 권리행사의 주체나 목적, 방식을 달리하는 별개의 제도인 점, 상가건물 임대차보호법은 임대차계약에 관한 민법의 규정을 배제하는 규정을 두고 있지 않은 점, 민법 제640조는 차임 연체로 인한 해지 사유로 “차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때”로 규정하고 있어 위 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호와는 다른 형태로 규정되어 있는 점, 즉 상가건물 임대차보호법 제10조는 최장 5년의 임대차기간을 보장하는 대신 ‘3기의 차임 연체 사실’이 있으면 갱신을 요구할 수 없다고 규정함으로써, 추후에 임차인이 연체된 차임을 지급하더라도 여전히 임차인은 갱신요구를 할 수 없다고 해석되는 반면, 민법 제640조에 따르면 임차인은 2기의 차임을 연체하였다고 하더라도 임대인이 해지권을 행사하기 전에 연체된 차임을 지급함으로써 임대인의 해지권 행사를 막을 수 있는 길이 열려있는 점, 따라서 상가건물 임대차에 있어 민법 제640조에 따른 해지가 가능하다고 보더라도 그것이 상가건물 임대차보호법의 취지에 반한다거나 입법목적에 어긋난다고 단정하기 어려운 점 등을 종합하면 상가건물 임대차에 있어서도 민법 제640조에 따라 임대인은 2기의 차임연체가 있는 경우에는 이를 해지할 수 있다고 봄이 상당…』하다는 것이 하급심 판례의 태도입니다(서울서부지방법원 2012. 2. 10. 선고 2011나6315 판결 참조).
따라서 귀하께서 임대차기간 중 2차례 차임을 연체하였고 이를 이유로 임대인이 해지통고를 하였다면 귀하께서는 임대인의 명도요구에 따를 의무가 있다고 봅니다.

<상가건물임대차보호법 / 법률 참조>
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

〈민 법〉
제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.





[기사입력일 : 2018-01-18 14:56]
업계소식 한국팬플룻오카리나 강사협회 행사(공연)
상호 : 시사음악신문 / 대표 : 조오정 / 사업자 등록번호 : 105-08-69218 / 주소 : 서울특별시 마포구 마포대로 127 (공덕동 풍림 VIP빌딩 1102호)
TEL : 02-706-5653 / FAX : 02-706-5655 / Email : cho5jung@hanmail.net
copyright(c) 2013 시사음악신문All Rights Reserved.