[기사입력일 : 2018-06-19 16:14]
【이성호의 알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 - 제9탄】



 

임차권 등기명령과 대항력?

Q) 안녕하세요. 저는 서울시 마포구에 소재한 상가건물을 임대차기간 2년으로 정하고 임차하여 건물의 인도를 받은 후 부가가치세법 제8, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자도 받았습니다. 이후 임대차기간이 만료되었기에 다른 상가 건물로 사업장을 이전하려고 하였으나 임차보증금을 돌려받지 못하여 법원에 임차권 등기를 신청한 상태인데 다른 상가 건물로 이사를 가더라도 임차보증금을 우선변제 받을 수 있나요?

 

A) 임차인이 임차권 등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(상가건물 임대차보호법6조제5항 단서). 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차상가건물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다. 하지만 임차권등기명령이 나오더라도 등기부를 확인하여 등기부에 임차권등기가 경료된 것을 반드시 확인한 이후에 이사를 나가셔야 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다는 점을 주의하셔야 합니다.

 

<참조법률 - 상가건물임대차보호법>

6(임차권 등기명령)

임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하 는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13.>

임차권 등기명령을 신청할 때에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 신청 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다.

1.신청 취지 및 이유

2.임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 첨부 한다)

3.임차권 등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항에 따른 대항력을 취득하였거나 제5조 제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4.그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

임차권 등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권 등기명령의 집행 등에 관하여는민사집행법280 1,281,283,285,286,288 1·2본문, 289,290 2288 1에 대한 부분, 291,293 를 준용한다. 이 경우 "가압류""임차권등기", "채권자""임차인"으로, "채무자""임대 인"으로 본다.

임차권 등기명령 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.

임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 3 1에 따른 대항력 과 5 2에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대 항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 3 1의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우 선변제권을 상실하지 아니한다.

임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 14에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원 규칙으로 정한다.

임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비 용을 임대인에게 청구할 수 있다.

금융기관 등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3 ·4항 및 제8항의 "임차인""금융기관 등"으로 본다.<신설 2013.8.13.>

[전문개정 2009.1.30.]

 

7(민법에 따른 임대차 등기의 효력 등)

민법 621에 따른 건물임대차 등기의 효력에 관하여는 6 56을 준용 한다.

임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 621 1에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차 등기를 신청하는 경우에는 신청서에 부동산등기법 74 1호부터 제5 까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며 이를 증명할 수 있는 서면(임대차 의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다. <개 정 2011.4.12.>

1. 사업자등록을 신청한 날

2. 임차건물을 점유한 날

3. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

[전문개정 2009.1.30.]

 

<이성호 Profile>

·전 대한법률구조공단 30년 근무(부장 퇴직, 부이사관급)

·전 대한법률구조공단 법교육교수(학교폭력 예방 및 생활법률 강연 155)

·()EGB교육 고문

·()직류시대 이사

·()삼현 법률자문위원

·현 서울시 50플러스재단 중부캠퍼스 법률상담 봉사 중





[기사입력일 : 2018-06-19 16:14]
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