[기사입력일 : 2018-08-16 17:42]
【알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 Q&A - 10탄】



 

저당권이 설정되어 있는 상가건물인 것을 알고 임대차계약을 체결하고 입주하면서 사업자등록 및 확정일자를 받은 경우 임차보증금이 저당채권보다 우선하는지?

 

 

Q)안녕하세요. 저는 서울시 노원구에 소재한 상가건물에 2012. 10. 1.자로 채권최고액 6억원인 저당권이 설정된 사실을 알면서 임대차기간을 2년으로 정하고 임차보증금 2,000만원, 월임료 100만원의 조건으로 임차하여 사업자등록 및 확정일자를 받은 다음 2016. 5. 1.부터 학원을 운영 중 법원으로부터 임차건물이 경매진행 중이란 말을 듣고 법원 경매계에서 사실임을 확인했습니다. 이 경우 저는 임차보증금을 보호 받을 수 있는지요? 보호를 받는다면 얼마를 받을 수 있을까요?

 

A)상가건물을 임차한 임차인이 제3자에 대하여 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖추기 위하여는 건물을 점유하고 사업자등록을 신청하여야 하는바, 위 두 가지 요건을 구비하고 있어야 임대인 및 제3자에 대하여 임차권의 대항력을 유지합니다(대항요건). 다만, 사안과 같이 임대차계약기간 중 임대인의 사정으로 인하여 임차 중인 건물이 경매절차에 회부된 경우 우선변제권은 임차권과 저당권 자체의 우선변제 순위에 따라 나눠지는데 임차권과 저당권 간의 구체적인 우선순위 문제는 임차시점, 임차권의 대항력 취득시기, 임차권의 확정일자와 저당권 등기일자의 선후, 임대건물의 소재, 임차보증금 및 차임의 액수 등 여러 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

이 사안의 경우 저당권설정일인 2012. 10. 1.을 기준으로 시행 중인 ()상가건물임대차보호법이 적용되는데 이 법에서 정한 소액보증금 1,500만원을 배당받기 위한 우선변제요건은 환산보증금이 5,000만원 이내인데 귀하의 환산보증금은 12,000만원임차보증금2,000만원+(월임료100만원x환산율100)이기 때문에 소액보증금은 해당되지 아니합니다(대법원 2016. 6. 9., 선고, 2013215676, 판결 참조).

하지만 귀하는 사업자등록 및 확정일자를 받은 상태이기 때문에 물권적효력이 인정되어 귀하보다 후에 근저당설정한 채권자나 후순위 임차인들보다 경락금액의 1/2한도 내에서 우선하여 배당을 받을 수 있으며 아마도 전액을 배당 받을 수 있을 것으로 예상합니다상가건물임대차보호법 제5(보증금의 회수) 및 같은 법 제14(보증금 중 일정액의 보호)참조.

하지만 세금과 선입주임차인들의 환산보증금 총액과 우선변제요건구비여부 그리고 낙찰금액을 감안해야 하므로 정확한 배당금액을 알고자 하는 경우 변호사(유료)나 대한법률구조공단(무료)을 찾아가 자문을 받아보실 것을 권장합니다.

 

 

<참조법률>

 

상가건물임대차보호법

3(대항력 등) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 8, 소득세법 168 또는 법인세법 111에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7.>

임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 575 1·3578를 준용한다.

3항의 경우에는 민법 536를 준용한다.

[전문개정 2009.1.30.]

5(보증금의 회수) 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 41에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

3 1의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13.>

4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 민사집행법 152조부터 제161까지의 규정을 준용한다.

14(보증금 중 일정액의 보호) 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 3 1의 요건을 갖추어야 한다.

1항의 경우에 5 4항부터 제6까지의 규정을 준용한다.

1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. <개정 2013.8.13.>

[전문개정 2009.1.30.]

 

<참조판례>

 

건물명도[대법원 2016. 6. 9., 선고, 2013215676, 판결]

판시사항

[1] 구 상가건물 임대차보호법 제3조 제1에서 대항력의 요건으로 사업자등록을 규정한 취지 및 사업자등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 판단하는 기준[2] 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도 임차인이 대항력을 주장할 수 없는지 여부(적극) / 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부

판결요지

[1] 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 3조 제1에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 사업자등록을 통해 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다.[2] 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서(이하 등록사항현황서 등이라 한다)에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것, 이하 구 상가임대차법이라 한다)의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다. 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다.

 

<이성호 프로필>

전 대한법률구조공단 30년 근무(부장 퇴직, 부이사관급)

전 대한법률구조공단 법교육교수(학교폭력 예방 및 생활법률 강연 156)

()EGB교육 고문

()직류시대 이사

()삼현 법률자문위원

현 서울시 50플러스재단 중부캠퍼스 법률상담 봉사 중





[기사입력일 : 2018-08-16 17:42]
업계소식 한국팬플룻오카리나 강사협회 행사(공연)
상호 : 시사음악신문 / 대표 : 조오정 / 사업자 등록번호 : 105-08-69218 / 주소 : 서울 서초구 동광로12가길 22 ,지하101호 (방배동,대현빌딩)
TEL : 02-595-5653 / Email : cho5jung@hanmail.net
copyright(c) 2013 시사음악신문All Rights Reserved.