[기사입력일 : 2018-08-17 12:44]
【임대차계약 목적물의 일부분이 사용·수익에 어려움이 있는 경우, 임차인의 차임 지급의무의 범위】



알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 Q&A - 11

 

 

Q) 안녕하세요. 저는 5층 상가건물의 3층 일부를 임차하여 학원을 운영하고 있는 임차인입니다. 임차 운영 중, 옆에 있는 음식점에서 불이 나 학원의 일부분 및 가구, 가전제품, 비품 등이 연소되어 해당 점포에서는 더 이상 영업을 할 수 없게 되었고, 임대인은 5층의 점포를 내주어 운영을 계속할 수 있도록 하였으나 갑자기 학원의 위치가 바뀐 탓에 학원운영에 손해가 큰 상황입니다. 이러한 상황에서 임대인은 학원운영을 계속할 수 있도록 해줬으니 차임을 모두 내라고 하고 있는데 저는 손해가 막심하기에 차임을 모두 주는 것은 억울하다고 생각됩니다. 이러한 경우에 저는 어떡하는 게 좋은지요?

 

A) 대법원은 귀하의 사안과 유사한 사례(치과병원)에서 임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다고 하였는데 임대차의 목적, 임차인이 인접 사무실을 병원으로 사용하게 된 경위 등을 종합적으로 고려하여 임차인이 부분적으로만 사용수익에 지장을 받은 것인지 등에 대해 구체적으로 살펴보아야 한다.”고 하면서, “문제가 된 사례의 경우 사용·수익을 전혀 할 수 없었다고 보이지는 않는다.”는 취지로 판시하였습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 9644778 판결).

이후 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우, 임차인이 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다고 하였으며(적극) 임대인이 수선의무를 이행함으로써 목적물의 사용·수익에 지장이 초래된 경우에도 마찬가지라고 하였습니다(적극)(대법원 2015. 2. 26., 선고, 201465724, 판결) 따라서 귀하의 경우 화재로 인하여 학원운영을 못한 기간에 대한 임료지급은 지급거절을 할 수 있으나, 임차목적부분이 종전의 3층보다 불리한 위치인 5층으로 변경됨으로 인하여 원생수가 감소하였다거나 임대차 목적물의 사용·수익에 있어 부분적으로 지장이 있는 경우라면 이를 입증할 수 있는 증거를 확보한 다음, 그 지장의 한도 내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있다 할 것이나, 위 건물에 승강기가 설치되어 있어 있다면 3층이나 5층이 임대차 목적물의 사용·수익에 있어 차이가 있다고 보기 어려우므로, 차임 일부에 대해 지급을 거절할 수는 없다고 할 것입니다.

 

하지만 건물의 구조특성상 임대차 목적물의 사용·수익에 차이가 날 수도 있으므로 좀 더 상세한 답변을 받고자 하신다면 개업변호사(유료)나 대한법률구조공단(무료)을 찾아가 자문을 받아보실 것을 권장합니다.

 

 

<참조법률>

 

민법 제618(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

623(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

627627(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.

전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

 

<참조판례>

채무부존재확인

[대법원 2015. 2. 26., 선고, 201465724, 판결]

판시사항

임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우, 임차인이 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(적극) 및 임대인이 수선의무를 이행함으로써 목적물의 사용·수익에 지장이 초래된 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)

이 유

임대차계약에서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 임차인은 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있고(대법원 1997. 4. 25. 선고 9644778 판결 참조), 이는 임대인이 수선의무를 이행함으로써 목적물의 사용·수익에 지장이 초래된 경우에도 마찬가지이다.

 

<약력>

전 대한법률구조공단 30년 근무(부장 퇴직, 부이사관급)

전 대한법률구조공단 법교육교수(학교폭력 예방 및 생활법률 강연 156)

()EGB교육 고문

()직류시대 이사

()삼현 법률자문위원

현 서울시 50플러스재단 중부캠퍼스 법률상담 봉사 중





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