[기사입력일 : 2018-10-19 13:49]
【알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 - 13탄】



소상공인자영업자를 보호하기 위하여 2018920일자 국회 본회의를 통과한 상가건물임대차보호법의 주요내용!

 

Q) 안녕하세요! 저는 학원을 3년째 운영하고 있는 임차인인데 건물주가 자기 아들에게 학원을 운영하게 하려고 준비 중이라는 사실을 최근에 알았습니다. 이제야 흑자를 내기 시작했는데 임대인은 힘들면 나가라고 하고 있어 고민하던 중 최근 상가건물임대차보호법이 개정되어 저와 같은 상가임차인을 보호해 준다던데 그 내용을 알고 싶습니다.

A) 원장님에게 해당되는 개정 법률안을 중심으로 답변 드리겠습니다. 이번 920일 국회 본회의에서 통과한 상가건물 임대차보호법 개정안의 주요내용을 보면 종전에 최대 5년까지 인정되던 계약갱신 요구권이 10년까지로 확대되었습니다. 따라서 임료 3회 연체 등 원장님의 유책사유로 인한 중도해지가 되지 않는 한 원장님은 10년까지 안정적으로 학원운영이 가능해졌습니다. 또한 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 권리금 지급 방해 행위금지기간을 기존에는 임대차종료 3개월 전부터 임대차 종료일 사이에 받을 수 있도록 보호를 해 주던 것을 임대차종료 6개월 전부터 임대차 종료일 사이에 받을 수 있도록 확대함으로써 임차인의 권리금회수기회를 강화했습니다. 때문에 10년이 도래하여 임대차계약이 만료되더라도 권리금을 보호받을 기회가 확대되었습니다. 귀하의 학원이 어디에 위치하고 있는지 모르겠지만 만일 전통시장 내에 있다면 종전에는 권리금을 보호받지 못하였으나 이번에는 전통시장 내 점포임차인도 권리금을 보호 받을 수 있도록 하였습니다. 그리고 상가건물 임대차로 인하여 분쟁이 발생 시, 종전에는 이를 중재해 주는 곳이 법원이 유일했지만 이번에는 대한법률구조공단에 상가임대차 분쟁조정위원회를 설치하게 입법화했으므로 임대인과 분쟁 발생 시에는 대한법률구조공단에 분쟁조정을 의뢰할 수 있게 되었으므로 원장님께서는 맘 놓고 학원운영에만 전념하시기 바랍니다. 참고로 아래의 개정되는 상가건물 임대차보호법 개정법률()의 신·구조문대비표를 보시면 좀 더 이해가 쉬울 것입니다.

 

<개정되는 ·구조문대비표>

 

구 분

개정 전

개정 후

시행시점

임차인의 계약갱신 요구권

5

10

법 시행 후 체결되거나 갱신되는 임대차

임대인의 권리금지급방해금지기간

임대차기간 끝나기 3개월 전부터

임대차기간 끝나기 6개월 전부터

법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용

전통시장의 권리금 적용여부

제외

적용

법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용

상가건물임대차분쟁조정위원회

X

신설

공포 후 6개월 경과한 날부터

 

 

<참조 - 일부 개정 법률안>

 

상가건물 임대차보호법 일부 개정 법률안

 

상가건물 임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.

·10조제2항 중 “5“10으로 한다.

·10조의41항 각 호 외의 부분 본문 중 “3개월“6개월로 한다.

·10조의51호 중 경우경우(다만,전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법2조 제1호에 의한 전통시장은 제외한다)”로 한다.

 

36조를 다음과 같이 신설한다.

·36(벌칙 적용에서 공무원 의제) 공무원이 아닌 조정위원회의 위원은형법127, 129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 공무원으로 본다.

 

20조부터 제22조까지를 각각 다음과 같이 신설한다.

·20(상가건물임대차분쟁조정위원회)

이 법의 적용을 받는 상가건물임대차와 관련된 분쟁을 심의·조정하기 위하여 대통령령 으로 정하는 바에 따라 법률구조법8조에 따른 대한법률구조공단(이하 공단이 라 한다)의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 조정위원회라 한다)를 둔다. 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조 정위원회를 둘 수 있다.

조정위원회는 다음 각 호의 사항을 심의·조정한다.

1. 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁

2. 임대차 기간에 관한 분쟁

3. 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁

4. 임차상가건물의 유지·수선 의무에 관한 분쟁

5. 권리금에 관한 분쟁

6. 그 밖에 대통령령으로 정하는 상가건물임대차에 관한 분쟁

조정위원회의 사무를 처리하기 위하여 조정위원회에 사무국을 두고, 사무국의 조직 및 인력 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

사무국의 조정위원회 업무담당자는 주택임대차분쟁조정위원회 사무국의 업무를 제외하 고 다른 직위의 업무를 겸직하여서는 아니 된다.

21(주택임대차분쟁조정위원회 준용) 조정위원회에 대하여는 이 법에 규정한 사항 외에는 주택임대차분쟁조정위원회에 관한주택임대차보호법14조부터 제29조까지의 규정을 준용한다. 이 경우





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