[기사입력일 : 2018-11-21 15:23]
법인에도 상가건물 임대차보호법이 적용되는지?



알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 Q&A - 14

 

Q)안녕하세요. 저는 서울 노원구에서 개인 명의로 보습학원을 운영하던 중 친구와 동업으로 학원을 키우기로 하고 기존 학원을 법인 명의로 변경하고 보증금 5,000만원에 월임료 300만원을 지급하는 조건으로 임대차계약서를 2015. 3. 법인 명의로 변경하고 확정일자인까지 받았는데 최근 경기가 안 좋아지자 건물주가 대출금을 연체하고 있다는 소문을 들었습니다. 이에 위 임차건물이 경매 처분되거나 건물주가 변경될 경우 임차보증금 확보에 문제가 생길 수 있을 것 같아 마음이 불안합니다. 상가건물임대차보호법에 의하면 임차인이 법인일지라도 보호해준다던데 그 내용을 알고 싶어요.

 

A)상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보호하고 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위한 민법의 특별법으로서 민법에 대한 제특례를 규정하고 있습니다. 그러므로 영세상인들을 보호하기 위한 법률이라 할 것이므로 귀하가 속한 영리를 목적으로 하는 법인도 상인으로 볼 수 있는지 문제됩니다. 이러한 상인의 정의에 관하여 상법4조는 자기명의로 상행위를 하는 자를 상인이라고 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조는 점포 기타 유사한 설비에 의하여 상인적 방법으로 영업을 하는 자는 상행위를 하지 아니하더라도 상인으로 본다. 회사는 상행위를 하지 아니하더라도 전항과 같다.”라고 규정함으로써 법인도 상인이 될 수 있다고 하였습니다.

또한 상가건물임대차보호법3조 제1항 및 제2항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 임차건물의 양수인(그 밖에

임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 법인세법111조는 신규로 사업을 개시하는 법인은 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 등록하여야 한다. 부가가치세법에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다. 이 법에 따라 사업자등록을 하는 법인에 관하여는 부가가치세법 제8조를 준용한다. 109조에 따른 법인 설립신고를 한 경우에는 사업자등록신청을 한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.

그러므로 영리행위를 목적으로 설립된 법인이 상가건물임대차보호법에서 정하고 있는 적용범위에 속하는 (기준)보증금의 범위 내에서 임대차계약을 체결하고 영업을 하고 있다면 상가건물임대차보호법에 의한 상가임차인으 로서 보호를 받을 수 있을 것입니다.

따라서 귀하가 설립한 법인은 소재지가 서울시이며 서울시의 경우 같은 법 제2조 제1항 및 같은 법 시행령(대통령령 제25036, 2013. 12. 30.개정) 2조 제1항 제1호의 규정에 따라 임대차보증금이 4억원 이하인 경우 같은 법의 적용대상이 되며, 위 법인의 임차보증금은 이에 못 미치는 35,000만원 (환산보증금)이므로 상가건물임대차보호법상의 보호를 받는 상인에 해당한다 할 것입니다.

그리고 위 법인은 같은 법 제5조 제2항에 의해 임대차계약서에 확정일자인까지 받아두었으므로민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다 하겠습니다.

참고로 201411일부터 시행되고 있는 개정 상가건물임대차보호법 시행령(대통령령 제25036, 2013. 12. 30.개정)상가건물임대차보호법의 적용범위가 되는 보증금액을 서울특별시에서는 보증금액이 4억원 이하, ②「수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에서는

보증금액이 3억원 이하, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 보증금액이 24천만원 이하, 그 밖의 지역에서는 보증금액이 18천만원 이하로 증액하였습니다.

다만, 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물임대차계약에 대하여는 종전 규정을 따르도록 하고 있고, 시행 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터 적용하도록 하고 있다(부칙 제2)는 점을 유의하시기 바랍니다.

<이성호 약력>

전 대한법률구조공단 30년 근무(부장퇴직, 부이사관급)

전 대한법률구조공단 법교육교수(학교폭력 예방 및 생활법률 강연 156)

EGB교육 고문

현 대한법률구조공단 서울중앙지부 상담위원

현 서울시 50플러스재단 중부캠퍼스 법률상담 봉사 중





[기사입력일 : 2018-11-21 15:23]
업계소식 한국팬플룻오카리나 강사협회 행사(공연)
상호 : 시사음악신문 / 대표 : 조오정 / 사업자 등록번호 : 105-08-69218 / 주소 : 서울특별시 마포구 마포대로 127 (공덕동 풍림 VIP빌딩 1102호)
TEL : 02-706-5653 / FAX : 02-706-5655 / Email : cho5jung@hanmail.net
copyright(c) 2013 시사음악신문All Rights Reserved.