[기사입력일 : 2018-12-18 16:34]
상가건물의 임대인이 공동소유자들인 경우, 임차인의 계약갱신 청구에 대하여 임대인 중 일부가 거절한 경우!!



【알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 Q&A】 - 15탄

 

Q)안녕하세요. 저는 임대차계약을 할 당시에 상가건물이 공동소유(지분 각 1/2)라서 , 이 모두 임대인으로서 임대차계약을 체결하였습니다. 임대차계약 기간이 만료되어 계약갱신 요구를 하였는데 은 계약갱신을 거부하고 만기를 이유로 계약해지를 요구하고 있는 반면, 은 계약갱신에 동의하고 있습니다. 저는 계약갱신을 원하고 있는데 이럴 때 저는 어찌해야 하는지요?

 

A) 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하고 이러한 공유물의 관리행위는 민법 제265조 본문의 규정에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 합니다.

이에 대하여 공유자의 지분 과반수 결의에 의하여야 하고 그 결의가 없으면 다른 공유자와의 관계에 있어 효력이 없다고 판결함으로서 공유지분 과반수의 결의 없이 한 공유물 관리행위의 효력을 인정하지 않는다는 판례가 있습니다(대구고법 1972. 9. 27., 7240, 특별부판결 : 확정).

상가건물임대차보호법에 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로, 공유물의 관리행위에 해당하기 때문에 공유자의 지분의 과반수로서 결정하여야 합니다(대법원 1962. 4. 4.선고 621판결).

대법원은 이와 유사한 사건에서 갱신거절통지를 한 임대인은 이 사건 건물의 1/2지분권자에 불과하고 위 갱신거절에 대하여 나머지 1/2지분권자인 다른 임대인이 동의하였음을 인정할 증거가 없으므로 임대인의 갱신거절의 의사표시가 유효하다고 볼 수 없다는 판시를 한 사례가 있습니다(대법원 2010. 9. 9. 선고201037905 판결).

따라서 귀하의 경우 대법원의 입장에 따르면 의 임차인인 귀하에 대한 갱신거절의 의사표시는 유효하다고 볼 수 없기 때문에 다른 임대인인 이 계약갱신에 동의한다면 임차인인 귀하는 에게 임차목적물을 인도할 필요가 없습니다.

<참조법률>

민법】 - 265(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

 

상가건물임대차보호법

10(계약갱신 요구 등)

임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

참조판례

임대료반환 등[대법원 2010. 9. 9., 선고, 201037905, 판결]

판시사항

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4에 의하여 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 것이 공유물의 관리행위인지 여부(적극)

판결요지

공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.

이 유

상고이유를 살펴본다. 1. 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 하는바 ( 대법원 1962. 4. 4. 선고 621 판결 등 참조), 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로, 공유물의 관리행위에 해당하고, 따라서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다 .

 





[기사입력일 : 2018-12-18 16:34]
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