A) 민법에서는 사용대차 차주의 원상회복에 관하여 민법 제615조는 “차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.”라고 규정하고 있으며 민법 제654조에 의하면 이를 임대차에도 준용하도록 규정하고 있습니다. 또한 동시이행 항변권에 대하여 민법 제536조 제1항은 “쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다”라고 규정하고 있습니다. 귀하의 질문을 정리해 보면 임차인이 사소한 원상회복 의무를 이행하지 아니한 채 학원으로 사용하던 건물의 명도이행을 한 경우 임대인이 이를 이유로 임차보증금 전액의 반환을 거부하는 것이 과연 민법상 인정되는 동시이행 항변권에 해당하는지가 이 사건의 핵심입니다.

귀하의 경우와 유사한 사례인 임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공하자 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부한 사건에 대하여 대법원에서는 “동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복 의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로 임차인이 그 원상회복 의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다.”고 판시하고 있습니다(대법원 1999. 11. 12 선고 99다34697 판결).

그 이유인즉 동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다는 것입니다. 하지만 이런 경우 일부 미비된 부분의 원상회복을 미룬 채 임차보증금 전액의 반환을 요구할 수 있는지 궁금증이 생기는데 “부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실ㆍ훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.”(대법원 1999. 12. 7 선고 99다50729 판결)는 것이 판례의 태도이므로 이를 귀하의 사례에 접목하면 원상회복이 미비한 부분이 어느 정도인지 모르지만 미비된 부분의 원상회복에 소요되는 비용을 공제하고 남은 임차보증금의 반환을 요구할 수 있다할 것입니다.

《참조법령》- 민법 제2조, 제536조, 제615조, 제618조, 제654조