A)예 저도 이런 질문을 가끔 받습니다. 귀하의 질문을 정리해보면 묵시적 갱신이 됐을 경우, 전과 동일한 조건으로 재계약한 것이므로 임대차기간도 계약서상의 기간과 동일한 것이므로 그 이전에 중도해지로 임차인이 나가는 것이니 임차인이 부동산중개수수료를 부담해야한다는 임대인의 주장이 민법이나 상가건물임대차보호법에 의해서도 인정되느냐 하는 것이 이 사건의 핵심이라고 봅니다. 이에 대하여 민법에 우선하여 적용되는 상가건물임대차보호법에 의할 것 같으면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며｛상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)｝이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다. 또한 묵시적 갱신해지로 인한 부동산중개수수료를 임차인에게 부과하는 것은 상가건물임대차보호법의 입법취지에 반하는 것으로서 이를 약정했다 하더라도 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.｛동법 제15조(강행규정) 참조｝ 따라서 이러한 해지권은 임차인의 권리로 인정되는 것이기에 이후 임대인이 새로운 임차인을 구하기 위한 부동산 중개수수료를 임차인이 부담하여야 할 의무는 없습니다. 쉽게 말하면 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있으며 이 경우 임대차 계약기간을 다 채우고 더 산 것으로 보기 때문에 수수료는 임대인이 부담해야하는 것이죠.

국토교통부 역시 묵시적 갱신 후 계약해지의 중개수수료의 부담주체에 관하여 법제처 법령해석에 따라 임차건물의 중개의뢰인이 임대인과 새로운 임차인으로 되는 것이므로 임대인과 새로운 임차인이 중개수수료 부담주체라고 해석한 바 있습니다

(안건번호 : 법제처 09-0384, 회신일자 2009.12.24.)

《참조법령》- [1] 민법

제635조(기간의 약정 없는 임대차의 해지통고)

①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

제639조(묵시의 갱신)

①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.

［2］상가건물임대차보호법

제9조(임대차기간 등)

① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. [전문개정 2009.1.30]

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

[개정 2009.5.8]

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009.1.30]

제15조(강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

[전문개정 2009.1.30]