[기사입력일 : 2019-03-21 16:42]
임대차 계약이 묵시적 갱신된 후 해지된 경우 새로운 임대차의 중개수수료는 누가 부담하는지?



알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 Q&A- 17

 

 

Q)안녕하세요. 저는 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 학원을 운영하다가 더 이상 학원운영이 어려워 임대인에게 계약 해지통보를 하였습니다. 그런데 임대인은 계약이 묵시적 갱신이 된 것이므로 임차인인 제가 새로운 임차인을 구해서 나가라면서 임대인이 새로운 임차인간과 임대차 계약을 체결 시 발생하는 부동산 중개수수료도 임차인이 부담하라고 하는데 임대인의 주장이 맞는지요?

 

A)예 저도 이런 질문을 가끔 받습니다. 귀하의 질문을 정리해보면 묵시적 갱신이 됐을 경우, 전과 동일한 조건으로 재계약한 것이므로 임대차기간도 계약서상의 기간과 동일한 것이므로 그 이전에 중도해지로 임차인이 나가는 것이니 임차인이 부동산중개수수료를 부담해야한다는 임대인의 주장이 민법이나 상가건물임대차보호법에 의해서도 인정되느냐 하는 것이 이 사건의 핵심이라고 봅니다. 이에 대하여 민법에 우선하여 적용되는 상가건물임대차보호법에 의할 것 같으면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며상가건물임대차보호법 제10(계약갱신 요구 등)이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다. 또한 묵시적 갱신해지로 인한 부동산중개수수료를 임차인에게 부과하는 것은 상가건물임대차보호법의 입법취지에 반하는 것으로서 이를 약정했다 하더라도 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.동법 제15(강행규정) 참조 따라서 이러한 해지권은 임차인의 권리로 인정되는 것이기에 이후 임대인이 새로운 임차인을 구하기 위한 부동산 중개수수료를 임차인이 부담하여야 할 의무는 없습니다. 쉽게 말하면 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있으며 이 경우 임대차 계약기간을 다 채우고 더 산 것으로 보기 때문에 수수료는 임대인이 부담해야하는 것이죠.

국토교통부 역시 묵시적 갱신 후 계약해지의 중개수수료의 부담주체에 관하여 법제처 법령해석에 따라 임차건물의 중개의뢰인이 임대인과 새로운 임차인으로 되는 것이므로 임대인과 새로운 임차인이 중개수수료 부담주체라고 해석한 바 있습니다

(안건번호 : 법제처 09-0384, 회신일자 2009.12.24.)

 

참조법령- [1] 민법

635(기간의 약정 없는 임대차의 해지통고)

임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

 

639(묵시의 갱신)

임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.

 

2상가건물임대차보호법

9(임대차기간 등)

기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. [전문개정 2009.1.30]

 

10(계약갱신 요구 등)

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

[개정 2009.5.8]

4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009.1.30]

15(강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

[전문개정 2009.1.30]

 

 

참조판례- 서울지방법원 제9민사부 1998. 7. 1.선고 9755316

임대인이 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 이를 공제한 것은 잘못된 것이며, 임대인은 임차인이 약정한 임대차기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나 임대인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과의 임대차계약 체결을 위하여 중개수수료를 지출할 것이니 위와 같은 사정만으로 중개수수료를 임차인이 부담하여야 한다고 볼 수 없다"

 

<기고자 약력>

전 대한법률구조공단 30년 근무(부장퇴직, 부이사관급)

전 대한법률구조공단 법교육교수(학교폭력 예방 및 생활법률 강연 156)

EGB교육 고문

현 대한법률구조공단 서울중앙지부 상담위원

현 서울시 50플러스재단 중부캠퍼스 법률상담 봉사 중





[기사입력일 : 2019-03-21 16:42]
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