[기사입력일 : 2019-03-21 17:05]
【알쏭달쏭 상가임대차 법률상식Q&A】- 18탄
임차보증금액이 상가건물 임대차보호법상의 적용 범위를 초과하는 경우


A) 예 정말 잠이 안 드실 것이라 생각이 드네요. 귀하의 질문을 정리해보면 현재 임차조건이 상가건물 임대차보호법(이하 ""이라 한다)상 보호대상에서 제외되는지 여부와 보호대상이 아니라면 어찌해야 하는지 그 대책을 알고 싶다는 것인데요. 그럼 첫 번째 궁금하신 점인 현재 임차조건이 법상 보호대상인지를 살펴보겠습니다. 법 제2조 제1항의 규정을 볼 것 같으면 이 법은 상가건물(3조제1에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 라고 하고 있으며 대통령령인 동법 시행령 제2조에서 제1항은 법 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.고 규정하면서 다음 각 호의 1.에서 서울특별시의 경우 61천만 원이라고 명시하고 있습니다. 그리고 현재 귀하의 임차보증금액이 법상 보호하는 보증금액을 초과하는지에 대하여 우선 귀하의 임차보증금액을 계산해보겠습니다. 귀하의 임차보증금액은 월세500만원에 100을 곱한 환산액 5억 원에 보증금 1억 원을 더한 6억 원입니다. 그러므로 귀하는 법상 보호대상이며 임대인의 주장은 법률에 근거하지 아니한 억지 주장인 것이기에 임대인의 명도요구에 대하여 보호대상인 귀하는 법 제10(계약갱신 요구 등) 1항 단서 조항의 8개 항목에 해당되지 아니하면 불응하셔도 되며 같은 조 제2항의 규정에 의하여 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

따라서 보호대상이 아니라는 전제하에서 두 번째 대책을 묻는 것은 불필요한 질문이 됩니다만 문제는 현재 임차보증금액이 보호한도에 거의 육박하는 관계로 이번에 임대인과 법상 인상한도액인 5%를 적용시 법률상 보증금액을 초과하여 다음 계약만기시 이런 현상이 재발할 가능성이 높은 것입니다. 이런 경우 귀하는 1년이 아닌 2년 이상의 장기임대차계약을 체결하실 것을 권장하며 계약서에 매년 인상액을 기재하시는 것도 한 방안이라고 봅니다.

 

참조법령

[1] 상가건물임대차보호법

2(적용범위)이 법은 상가건물( 3조제1에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. [개정 2010.5.17 10303( 은행법)] [[시행일 2010.11.18]]1항 단서에도 불구하고 3, 10조제1, 2, 3 본문, 10조의2부터 10조의8까지의 규정 및 19는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. [신설 2013.8.13, 2015.5.13] [전문개정 2009.1.30]

 

10(계약갱신 요구 등) 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. [개정 2018.10.16]갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 11에 따른 범위에서 증감할 수 있다.임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8]4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.[전문개정 2009.1.30]

 

11(차임 등의 증감청구권) 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.[전문개정 2009.1.30.]

15(강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

[전문개정 2009.1.30]

 

2상가건물임대차보호법시행령

4(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. [개정 2008.8.21, 2018.1.26

 





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