[기사입력일 : 2019-05-20 13:28]
알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 Q&A-【제19탄】
상가임차인의 보호 강화를 위한 2019.4.17.부터 시행되고 있는 상가건물임대차보호법 시행령의 주요내용


Q)안녕하세요. 저는 서울 강남구 대치동에서 임차보증금 1억원에 월임대료 700만원에 5년 약정으로 사무실을 임차하여 3년 째 보습학원을 운영하고 있는데 계약기간만기가 다가오자 건물주가 임대료를 주변시세보다 높은 9%인상을 요구하고 있습니다. 요즈음 수강생이 줄어들고 있어서 힘들게 운영 중인데 임대인은 힘들면 나가라며 자신이 직접 학원을 운영하겠다고 하고 있어 고민하던 중 상가건물임대차보호법 시행령이 개정되어 저와 같은 상가임차인을 보호해준다던데 그 내용을 알고 싶습니다.

 

 

A) , 우선 개정되어 2019. 4. 17.부터 새로 시행되는 상가건물임대차보호법 시행령의 주요 내용을 살펴보겠습니다.

첫 번째로, 주요상권의 상가임차인 95%가 법의 보호를 받을 수 있도록 상가건물임대차보호법의 적용범위를 정하는 기준인 보증금 상한액을 아래와 같이 지역별로 대폭 인상하였습니다.

 

- 아 래 -

 

지 역

법 적용대상 보증금상한

현행 (2019.4.16. 이전)

개정후(2019.4.17.이후)

서울

61천만 원

9억 원

과밀억제권역 및 부산광역시

5억 원

69천만 원

광역시, 세종. 파주. 화성 등

39천만 원

54천만 원

그 밖의 지역

27천만 원

37천만 원

 

따라서 우선변제권, 임대료 인상율 상한 제한, 월차임전환시 산정율제한 등에 잇어서 법의 보호를 받는 상가임차인의 범위가 대폭 확대되었습니다.

 

두 번째로 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 종전에는 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 가능하였으나 개정시행령에 의하면 10년의 범위 내에서 행사할 수 있게 되었습니다.

세 번째로 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기간이 지금까지는 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지의 기간으로 한정이 되었지만 개정된 시행령에 의하면 그 기간이 6개월 전부터 종료 시까지로 확대되었습니다. 종임대료인상율의 상한선을 5%로 규정하는 내용과, 두 번째로 법 적용범위를 정하는 각 지역별 환산보증금 액수를 대폭 인상하는 내용 등 2가지로 크게 구분할 수 있습니다.

 

네 번째로 이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의조정하기 위하여 대한법률구조공단의 6개 지부에 아래와 같이 상가건물임대차분쟁조정위원회가 설치되어 2019. 4. 17.부터 업무를 보게 되어있으므로 분쟁조정이 필요하면 도움을 받을 수 있습니다.

- 아 래 -

공단지부

관할구역

서울중앙지부

서울특별시, 강원도

수원지부

인천광역시, 경기도

대전지부

대전광역시, 세종특별자치시, 충청남도, 충청북도

대구지부

대구광역시, 경상북도

부산지부

부산광역시, 울산광역시, 경상남도

광주지부

광주광역시, 전라북도, 전라남도, 제주특별자치도

 

 

따라서 이번에 개정되어 시행되는 시행령을 귀하의 경우에 적용해 보면 귀하는 최초 임대차계약으로 입주할 당시 상가건물임대차보호법상 환산임대보증금은 8억 원보증금3,01억 원+(월임료600만 원x100)이므로 법 적용대상 보증금상한인 61천만원을 초과하여 상가임대차보호법상 우선변제권, 임대료인상율 제한, 월차임 전환시 산정율제한 대상에서 제외되었었는데 이 번 개정되는 시행령에 의하면 서울시의 경우 환산임대차보증금 상한액이 9억원이므로 상가건물임대차보호법에 의한 보호대상에 포함되었습니다.

마지막으로 임대인은 5년 계약을 체결하였음을 이유로 5년이 되면 비워 줄 것을 요구하고 있는 듯하나 2019. 4. 17. 당시 4년이 안된 임차인이므로 귀하께서 원하신다면 10년까지 임대차계약갱신을 요구하실 수 있기 때문에 임대인이 임대차계약해지를 주장하기 어려우니 마음 놓고 학원운영에 힘쓰시기 바랍니다.

 

 

 

 

<참조법률>

 

상가건물임대차보호법

2(적용범위) 이 법은 상가건물( 3조제1에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. [개정 2010.5.17 10303( 은행법)] [[시행일 2010.11.18]]1항 단서에도 불구하고 3, 10조제1, 2, 3 본문, 10조의2부터 10조의8까지의 규정 및 19는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. [신설 2013.8.13, 2015.5.13] [전문개정 2009.1.30.]

 

10(계약갱신 요구 등) 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. [개정 2018.10.16.]

 

10조의 4(권리금 회수기회 보호 등) 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2018.10.16.]

 

20(상가건물임대차분쟁조정위원회) 이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의·조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 법률구조법8에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)를 둔다. 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있다.조정위원회는 다음 각 호의 사항을 심의·조정한다.1. 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁2. 임대차 기간에 관한 분쟁3. 보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁4. 임차상가건물의 유지·수선 의무에 관한 분쟁5. 권리금에 관한 분쟁6. 그 밖에 대통령령으로 정하는 상가건물 임대차에 관한 분쟁조정위원회의 사무를 처리하기 위하여 조정위원회에 사무국을 두고, 사무국의 조직 및 인력 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.사무국의 조정위원회 업무담당자는 주택임대차보호법14에 따른 주택임대차분쟁조정위원회 사무국의 업무를 제외하고 다른 직위의 업무를 겸직하여서는 아니 된다.[본조신설 2018.10.16] [[시행일 2019.4.17.]]

 

상가건물임대차보호법 시행령

2(적용범위) 상가건물 임대차보호법(이하 ""이라 한다) 2조제1 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. [개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30, 2018.1.26, 2019.4.2]1. 서울특별시 : 9억원 2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 69천만원3. 광역시( 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 54천만원4. 그 밖의 지역 : 37천만원법 제2조제2의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. 법 제2조제2에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.[개정 2010.7.21]상가건물 임대차보호법(이하 ""이라 한다) 2조 제1 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21., 2010.7.21., 2013.12.30., 2018.1.26.>

 

8(상가건물임대차분쟁조정위원회의 설치) 법 제20조제1 전단에 따라 법률구조법8에 따른 대한법률구조공단(이하 "공단"이라 한다)의 다음 각 호의 지부에 법 제20조제1 전단에 따른 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)를 둔다.1. 서울중앙지부2. 수원지부3. 대전지부4. 대구지부5. 부산지부6. 광주지부1항에 따라 공단의 지부에 두는 각 조정위원회의 관할구역은 별표와 같다.[본조신설 2019.4.2 종전의 제8조는 제12조로 이동] [[시행일 2019.4.17]]

 

4(조정위원회의 심의·조정 사항) 법 제20조 제2항 제6에서 "대통령령으로 정하는 상가건물 임대차에 관한 분쟁"이란 다음 각 호의 분쟁을 말한다.1. 임대차계약의 이행 및 임대차계약 내용의 해석에 관한 분쟁2. 임대차계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁3. 임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁4. 공인중개사 보수 등 비용부담에 관한 분쟁5. 법 제19에 따른 상가건물임대차표준계약서의 사용에 관한 분쟁6. 그 밖에 제1호부터 제5호까지의 규정에 준하는 분쟁으로서 조정위원회의 위원장(이하 "위원장"이라 한다)이 조정이 필요하다고 인정하는 분쟁[본조신설 2019.4.2] [[시행일 2019.4.17]

 

<약력>

전 대한법률구조공단 30년 근무(부장퇴직, 부이사관급)

전 대한법률구조공단 법교육교수(학교폭력 예방 및 생활법률 강연 155)

()EGB교육 고문

()하늘지도 고문

()삼현 법률자문위원

현 서울시 50플러스재단 중부캠퍼스 법률상담 봉사 중





[기사입력일 : 2019-05-20 13:28]
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