A)정말 잠이 안 드실 것이라 생각이 드네요. 귀하의 질문을 정리해보면 권리금을 주고 전 임차인으로부터 고시원을 양수받으면서 임대인과 1년의 임대차기간을 정하여 임대차계약을 체결 시에는 재건축에 대하여 아무런 언급이 없었으며 이후 1년 재계약하고 3년차 계약기간이 도래하자 임대인이 노후하지도 아니한 건물을 재건축한다는 이유로 상가임차인들을 내보내는 것이 상가건물임대차보호법(이하 "법"이라 한다)상 허용되는지 여부와 허용된다며 상가세입자는 어찌해야 하는지 그 대책을 알고 싶다는 것인데요. 그럼 현재 임대차기간이 2년에 불과한 상가임차인을 상대로 재건축을 이유로 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는지를 살펴보겠습니다.

법 제2제10조(계약갱신 요구 등) 제1항의 규정을 볼 것 같으면 「임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.」 라고 하고 있으며 다음 각호 중 7에는 「임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우」로 「임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우」를 들고 있습니다.

이와 관련한 하급심 판례를 볼 것 같으면 ‘상가건물임차인의 법적 지위를 보호하는 것도 중요하지만, 임대인의 동의가 없어도 임차인의 갱신요구만으로 임대차가 갱신되도록 하는 것은 사법의 대원칙인 계약자유의 원칙을 제한하는 것이므로 원칙적으로 법령에 명시적으로 규정된 경우에만 가능한 점, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호는 ‘철거하거나 재건축하기 위해’라고만 규정할 뿐 철거나 재건축의 구체적 사유를 규정하고 있지 아니한 점, 같은 법 제10조 제1항은 본문에서 “임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다”고 규정하면서 단서에서 “다만, 다음 각 호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있으므로 단서에 규정되지 않은 사유라고 하더라도 정당한 사유가 있다고 판단되는 경우에는 본문의 규정에 의하여 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 것으로 해석되는 점 등에 비추어 보면, 비록 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인은 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 해석함이 상당하다‘(대구지방법원 2008. 7. 22. 선고 2008나8841)로 함으로써 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 판시하고 있는데 이 판례가 귀하의 경우에도 그대로 적용되는지가 쟁점입니다. 위 판례에 따르면 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 예외적으로 계약갱신요구를 거절할 수 있는 것으로 오해할 수 있습니다. 하지만 이런 오해의 소지가 있어서 위 판례가 난 이후 법이 개정되어 하지만 이 경우 계약갱신요구를 거절하더라도 ①임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 ②건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ③다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에만 허용되도록 하였으며, 귀하의 경우 임대인과 임대차계약을 체결 시 이에 대한 언급이 전혀 없었으며 가사 언급이 있었다 하더라도 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 임대차계약서 특약 란에 기재하는 방식 등을 통하여 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우에 해당되어야 계약갱신거절이 가능한 것입니다만 임대인은 이런 고지를 한 적이 없었는바 귀하의 정당한 계약갱신요구에 임대인은 응할 의무가 있는 것입니다. 따라서 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절하려면 서로 합의하여 임대인이 임차인인 귀하에게 상당한 보상을 제공하지 않는 한 임대인의 주장은 법률에 근거하지 아니한 억지 주장인 것이기에 귀하는 법상 보호를 받으며 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 하지만 이런 경우 임대인이 고의로 3차례의 임료를 받지 않다가 임료연체를 이유로 임대차계약해지를 할 수도 있으므로 서로의 다툼이 있더라도 임차인은 임료를 꼬박꼬박 내셔야하며 임대인과의 불편한 다툼을 피하셔서 시빗거리를 만들지 마실 것을 권합니다.

《참조법령》

[1] 상가건물임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. [개정 2018.10.16]③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8]⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.[전문개정 2009.1.30]