[기사입력일 : 2019-10-30 17:25]
수 개의 구분소유점포(사무실)를 동일 임대인에게 임차한 경우, 최우선 변제금액은!



알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 Q&-25

 

Q)저는 수 개의 구분점포(사무실)를 동일 임대인에게 임차하여 학원을 운영하고 있는데 최근 임대인의 사업실패로 인하여 제가 임차한 구분소유 점포(사무실)이 경매로 넘어간다는 소문을 들었습니다. 이런 경우, 저는 각 구분점포별로 최우선변제권을 행사할 수 있는지요?

 

A) 상가건물임대차보호법 제2조 제1항은 동법의 적용범위와 관련하여 이 법은 상가건물(3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.”라고 규정하여 일정액수 이하의 보증금이 정하여진 경우에만 동법을 적용한다고 명시하고 있습니다. 그런데 사안과 같이 동일한 임대인으로부터 수개의 구분점포를 임차한 경우에 동법의 적용범위와 관련하여 판례는 임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인에게서 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항 의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조 에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 201327152 판결). 따라서 합산한 임차보증금액을 기준으로 상가건물임대차보호법의 적용여부를 판단하여야 한다는 위 대법원 법리에 따를 때 귀하의 경우에도 각 구분점포별이 아닌 구분점포 전부에 대하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인에 해당하는지 여부를 판단하여야 할 것으로 보입니다.

 

참조법령

 

상가건물임대차보호법

2(적용범위)

이 법은 상가건물(3조제1에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. [개정 2010.5.17 10303(은행법)] [[시행일 2010.11.18.]]

 

2(적용범위) (보증금 중 일정액의 보호) 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 3조제1의 요건을 갖추어야 한다.1항의 경우에 5조제4항부터 제6까지의 규정을 준용한다.1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]][전문개정 2009.1.30]

 





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