[기사입력일 : 2020-01-03 16:44]
임대인의 필요비 상환의무와 임차인의 차임지급의무의 상응관계



알쏭달쏭 상가임대차 법률상식Q&A27

 

Q) 7년 전, 상가를 임차하여 월300만원을 임료로 지급해 학원용도로 사용 중 작년에 위층에서 발생한 화재로 학원도 피해를 입어 전선을 교체하는 등 전기시설 보수공사, 석고보드 교체하는 마감공사와 오염된 벽면을 새로이 도장하는 공사를 임차인의 비용으로 1,500만원을 주고 마쳤으며 그 비용을 임대인에게 청구하였으나 임대인이 이를 거절하고 오히려 임차인이 화재로 인하여 학원을 운영하지 못한 2달 동안의 임료를 연체하였음을 이유로 임대차계약 해지통고를 보내오고 건물인도청구소송을 제기하겠다고 합니다. 임대인의 주장이 맞는 말인지요?

A) 귀하와 같은 경우로 상담을 오시는 분이 간혹 계십니다. 만일의 경우를 대비하여 화재보험을 가입해 두면 좋은데 현실은 그렇게 녹록치 않기에 미리 대비를 못하는 분들이 대부분입니다. 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이며, 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있는 것이며 이러한 임대인의 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있는 것이며 임차인이 2기 차임을 연체하였다는 이유로 임대차계약을 해지한다고 통지하더라도 임차인은 필요비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없고, 연체한 차임은 600만원에 불과한 반면 이를 임차인이 지급한 필요비와 상계하더라도 아직도 900만원을 필요비로 요구할 수 있습니다. 따라서 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 것이 아니어서 원고의 이 사건 임대차계약 해지는 부적법한 것이며 상가건물임대차보호법 제10조의 8 규정에 의하면 3기 이상의 임료를 연체할 경우 임대차중도해지통고사유가 되는데 귀하의 경우 2달 만에 해지통고를 받은 것이므로 이 역시 부적법합니다.

이와 유사한 사례에 대한 대법원 판결을 볼 것 같으면 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다(민법 제618). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623). 임대인이 목적물을 사용수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1). 여기에서 필요비란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다(대법원 1980. 10. 14. 선고 801851, 1852 판결 등 참조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

임차인인 피고가 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용수익할 수 있는 상태로

회복하기 위해 2013. 10. 11.경과 2013. 10. 16.경 지출한 보수공사비 1,500만 원은 임

차물의 보존에 관한 필요비로서 임대인인 원고에게 즉시 상환을 청구할 수 있다.

원고는 피고가 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지

한다고 통지하였고, 위 통지는 2014. 8. 8. 피고에게 도달하였다. 피고는 2014. 8. 8.

기준으로 약정 차임액과 지급액의 차액 2,700만 원 중 1,500만 원에 대해서는 위 필요

비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없고, 연체한

차임은 1,200만 원(= 2,700만 원 1,500만 원)에 불과하다. 따라서 피고가 2기 이상의

차임을 연체한 것이 아니어서 원고의 이 사건 임대차계약 해지는 부적법하다.”라고 판시하였습니다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016227694 판결).

이처럼 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이기 때문에(민법 제618), 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하며(민법 제623), 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있는 것입니다. 때문에 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있는데(민법 제626조 제1), 여기에서 필요비란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말(대법원 1980. 10. 14. 선고 801851, 1852 판결 등 참조)하는 것이며, 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있기에 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있습니다. 결론적으로 임차인인 귀하께서 지출한 비용은 임차물의 보존에 필요한 필요비이므로 이를 임대인에게 청구할 수 있으며 임차인은 이를 임료와 동시이행상환을 할 수 있는 것이기에 상환청구액이 남아있는 상태에서는 임료 연체가 아니며 오히려 임대인은 정산 후 미지급금 900만원을 요구할 수 있는 것입니다. 임대인의 2회 임료 연체 주장 역시 상가건물임대차보호법상 3회 이상 연체해야 해지통고를 할 수 있는데 이를 무시한 것이므로 무효입니다. 추가로 상가건물임대차와 관련된 문제로 어려움에 처한 경우 시사음악신문이나 필자 또는 대한법률구조공단에 문의하시면 좀 더 상세한 답변을 들을 수 있습니다.

 

참조법령

민법

618(임대차의 의의) 임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

623(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

626(임차인의 상환청구권) (임차인의 상환청구권) 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

 

 

상가건물임대차보호법

10조의8 (임차인의 상환청구권) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다

 

 

참조판례

 

대법원 2019. 11. 14. 선고 2016227694 건물인도 등

 

판시사항

임대인이 임대차목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는지(적극). 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 즉 임차인이 필요비를 지출하면 지출한 금액의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(적극)

 

판결요지임차인이 필요비를 지출하면 지금한 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다. 즉 임대인이 임차인을 상대로 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 임대차계약을 해지한다고 하면서 건물인도 등을 청구하였지만 임차인은 보수공사비를 지출하여 필요비 상환청구권이 있고 위 금액에 해당하는 차임의 지급을 거절할 수 있어 2기 이상의 차임을 연체한 것으로 볼 수 없으므로 임대인의 임대차계약해지는 부적법하다.

 

전 문

원고상고인 주식회사 000(소송대리인 변호사 신창수)

피고,피상고인 XXX(소송대리인 법무법인 청률 담당변호사 권재창)

주문

1. 상고를 기각한다.

2. 상고비용은 원고가 부담한다.

 

원 심 판 결 부산고등법원 2016. 5. 19. 선고 (창원)201521175 판결

판 결 선 고 2019. 11. 14.

 

참조조문

민법 제618, 민법 제623, 민법 제626조 제1

 

이 유

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서 등은 이를 보충

하는 범위에서)를 판단한다.

1. 원고가 1회차 차임을 면제해 주었는지 여부(상고이유 제1)와 피고가 보수공사비

1,500만 원을 지출하였는지 여부(상고이유 제2)

. 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 논

리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다(민사소송법 제202

). 사실의 인정, 증거의 취사선택과 평가는 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한

사실심 법원의 전권사항이다.

. 원심은 다음과 같이 판단하였다.

원고는 2012. 8. 13. 피고와 이 사건 영화관을 임대차보증금 1억 원, 차임 월 800

, 임대차기간 2012. 8. 13.부터 2021. 8. 12.까지로 정하여 임대하기로 하는 이 사건

임대차계약을 체결하면서 2012. 8. 13.부터 2012. 9. 12.(원심판결의 ‘2013. 9. 12.’은 오

기이다)까지 1회차 차임을 면제해 주었다.

이 사건 영화관의 위층인 8, 9층에서 2013. 5. 13. 1차 화재가 발생하였고, 2013. 10.

10. 2차 화재가 발생하였다. 피고는 2013. 10. 11.경 소외인에게 2차 화재로 훼손된 이

사건 영화관의 보수 공사를 도급하였다. 소외인은 전선을 교체하는 등 전기시설을 보

수하였고, 석고보드 등 마감재를 교체하였으며, 오염된 벽면을 새로이 도장하는 공사를

하였다. 피고는 소외인에게 공사대금으로 2013. 10. 11.500만 원, 2013. 10. 16.

1,000만 원 등 합계 1,500만 원을 지급하였다. 피고는 위와 같이 2차 화재로 훼손된

이 사건 영화관을 사용수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 보수공사비 1,500만 원

을 지출하였다.

. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면,

심 판단에 상고이유 주장과 같이 처분문서의 내용을 합리적인 이유 없이 배척하거나

논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다.

 

2. 임대인의 필요비상환의무와 임차인의 차임지급의무의 관계(상고이유 제3)

. 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하

는 계약이다(민법 제618). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용

익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623). 임대인이 목적물을

사용수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로,

임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용수익에 지장이 있으면 임차인은

지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할

수 있다(민법 제626조 제1). 여기에서 필요비란 임차인이 임차물의 보존을 위하여

지출한 비용을 말한다(대법원 1980. 10. 14. 선고 801851, 1852 판결 등 참조). 임대

차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용수익에 필요한 상태를 유지하게 할

의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해

야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의

필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계

에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

. 원심은 다음과 같이 판단하였다.

2차 화재는 2013. 10. 10. 발화 후 1시간여 만에 진화되면서 이 사건 영화관의 위층

8, 9층 내부시설이 전소되었고, 화재로 발생한 연기와 화재 진압을 위해 사용한 물

때문에 이 사건 영화관 중 6, 7층의 천장과 벽면 마감재, 의자, 음향기기, 영사기 등이

훼손되었으며, 승강기 3대가 침수되고 건물 외벽과 내부계단이 그을음에 심하게 훼손

되었다.

 

임차인인 피고가 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용수익할 수 있는 상태로

회복하기 위해 2013. 10. 11.경과 2013. 10. 16.경 지출한 보수공사비 1,500만 원은 임

차물의 보존에 관한 필요비로서 임대인인 원고에게 즉시 상환을 청구할 수 있다.

원고는 피고가 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지

한다고 통지하였고, 위 통지는 2014. 8. 8. 피고에게 도달하였다. 피고는 2014. 8. 8.

기준으로 약정 차임액과 지급액의 차액 2,700만 원 중 1,500만 원에 대해서는 위 필요

비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없고, 연체한

차임은 1,200만 원(= 2,700만 원 1,500만 원)에 불과하다. 따라서 피고가 2기 이상의

차임을 연체한 것이 아니어서 원고의 이 사건 임대차계약 해지는 부적법하다.

. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 2

차 화재의 규모와 피해내역 등을 고려할 때 임대인인 원고가 2차 화재로 임차목적물에

필요비가 발생한 사실을 알았을 것으로 보이는 이 사건에서 원심 판단에 상고이유 주

장과 같이 임대인의 필요비상환의무와 임차인의 차임지급의무의 관계에 관한 법리를

오해한 잘못이 없다.

3. 결론

원고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여,

법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

재판장 대법관 이동원

대법관 조희대

주 심 대법관 김재형

대법관 민유숙

 

 

<약력>

전 대한법률구조공단 30년 근무(부장퇴직, 부이사관급)

전 대한법률구조공단 법교육교수(학교폭력 예방 및 생활법률 강연 156)

EGB교육 고문

전 서울시 50플러스재단 중부캠퍼스 법률상담 봉사 8

현 대한법률구조공단 서울중앙지부 상담위원

 





[기사입력일 : 2020-01-03 16:44]
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