[기사입력일 : 2020-01-29 15:57]
상가건물이 경매되는 경우
대항력과 우선변제권의 요건을 갖춘 경우에도 권리금을 받을 수 있는지?


알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 Q&A -28

 

Q) 안녕하세요. 저는 서울 양천구 목동에서 학원용도로 사무실을 임차보증금 1억 원, 월임대료 300만원에 5년 약정으로 임대차계약을 체결 시, 임차보증금으로 기존 대출금을 변제키로 하였으며 이후 근저당권설정등기를 말소하여 대항력과 우선변제권을 확보했는데 계약만기가 도래할 즈음 임차한 건물이 경매로 넘어갔고 배당요구를 해서 보증금은 보호를 받게 되었지만 그동안 애쓴 보람이 있어 주변 지역에서 유명한 학원으로 키워서 권리금만도 3억 원이 넘을 정도로 학원운영이 잘되고 있는데 경매로 인하여 사무실을 비워야 하기에 그동안의 노력의 산물인 권리금을 포기해야 할 형편입니다. 과연 권리금을 보호받을 수 있는지요?

A) , 정말 잠이 안 오실 것으로 보입니다. 이에 대한 대법원의 판례를 찾지 못한 상태이기에 상가건물임대차보호법의 입법취지와 법령에 기초하여 답변을 드리겠습니다.

임차한 건물이 민사집행법에 따른 경매가 실시되는 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다(상가건물임대차보호법 제8조 본문 참조). 하지만 상가건물임대차보호법 제8조 단서 규정에 의하면 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다고 되어 있으므로 선순위 담보권자가 없고 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외를 인정하고 있습니다.

, 임차인의 대항력이 유지가 되고 선순위담보권자가 없는 이상 보증금을 반환 받을 때까지 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 이 경우 낙찰자는 임대인의 지위를 양수한 자로서 임차인에 대하여 권리금도 인정하여야 하는지가 문제되는데 이와 같이 임대차관계가 존속되는 한 상가건물임대차보호법상 인정되는 권리금 규정을 적용받는 것이 법의 입법취지에 부합하는 것이므로 낙찰자는 임차인의 기간만료 등의 사유로 임대차계약이 종료된 경우 임차인이 주선한 신규 임차희망자와의 임대차계약을 체결함으로써 임차인의 권리금회수기회를 보장해줘야 할 것입니다.

이처럼 낙찰을 통하여 부동산을 양수한 임대인은 상가건물임대차보호법 제10조 제1, 10조의 4 2, 10조의 5의 정당한 사유가 없는 한 대항력을 취득한 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부담한다 할 것이기에 귀하가 권리금 회수를 원할 경우 낙찰로 부동산의 소유권을 취득한 양수인은 이에 협조할 의무가 있다고 봅니다.

만일 이러한 분쟁이 실제로 발생할 경우 시사음악신문을 통하여 필자에게 연락을 하시거나 전국 6개 시도에 설치된 대한법률구조공단 상가건물임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하셔서 저렴한 비용으로 신속한 도움을 받으시는 것도 좋은 해결책이라 봅니다.

 

<참조법률>

 

상가건물임대차보호법

 

8(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.[전문개정 2009.1.30]

 

10(계약갱신 요구 등) 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

10조의 4(권리금 회수기회 보호 등) 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2018.10.16.]

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우3. 임대차 목적물인 상가건물을 16개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

 

10조의 5(권리금 적용 제외) 10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. [개정 2018.10.16]1. 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법2에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법2조제1에 따른 전통시장은 제외한다)2. 임대차 목적물인 상가건물이 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우[본조신설 2015.5.13.]

 

 

민법

 

536(동시이행의 항변권) 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다

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<약 력>

전 대한법률구조공단 30년 근무(부장퇴직, 부이사관급)

전 대한법률구조공단 법교육교수(학교폭력 예방 및 생활법률 강연 155)

()EGB교육 고문

()하늘지도 고문

()삼현 법률자문위원

현 서울시 50플러스재단 중부캠퍼스 법률상담 봉사 중

현 대한법률구조공단 서울중앙지부 상담위원

 

 





[기사입력일 : 2020-01-29 15:57]
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