[기사입력일 : 2020-02-24 16:54]
상가건물이 양도된 경우, 임차인은 양도인과 양수인 중 누구에게 보증금반환 청구를 해야 하는지?



알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 Q&A29

 

 

Q) 안녕하세요. 저는 안양시 평촌에서 사무실을 임차하여 대항력과 확정일자를 갖추고 학원용도로 사용 중인데 최근 건물주가 변경되었습니다. 요즈음 학원생수 감소로 힘든 상황인데 임대차계약기간이 만료되면, 누구에게 보증금을 반환 청구해야 하나요?

 

 

A) 상가건물의 경우, 건물주가 도중에 바뀌는 사례가 종종 발생합니다. 귀하의 사례에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1, 2항에서 상가의 임차인은 그 건물에 입주하고 사업자등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력을 갖춘 후에 임차건물이 양도된 경우, 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이에 대하여 대법원 판례의 태도는 임대부동산의 소유권이 이전되고 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되는 것이므로 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석하고 있습니다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 1994. 3. 11. 선고 9329648 판결 등).

따라서 임차인인 귀하께서는 건물 양도인인 전 임대인(이전 소유자)이 아니라 양수인인 현 임대인(현 소유자)에게 보증금 반환을 청구하셔야 할 것입니다.

 

위 답변은 주어진 사실관계에 기초한 법률적 의견이며 이와 다른 의견이 있을 수 있으므로 참고자료로 활용하세요. 이러한 분쟁이 실제로 발생할 경우 시사음악신문을 통하여 필자에게 연락을 하시거나, 전국 6개 시도에 설치된 대한법률구조공단 상가건물 임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하셔서 저렴한 비용으로 신속한 도움을 받으시는 것도 좋은 해결책이라 봅니다.

 

<참조법률>

 

상가건물임대차보호법

 

3(대항력 등) 3(대항력 등) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 8, 소득세법 168 또는 법인세법 111에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>

임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.[전문개정 2009.1.30]

 

<참조판례>

 

대법원 1994. 3. 11. 선고 9329648 판결

 

판시사항임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우 양도인의 보증금반환채무의 소멸 여부

 

판결요지임대부동산의 소유권이 이전되고 주택임대차보호법 제3조 제1, 2항에 의하여 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되는 것이므로, 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석하여야 한다.

 

참조조문주택임대차보호법 제3조 제1, 3조 제2

 

참조판례대법원 1987.3.10. 선고 86다카1114 판결(1987,632) 1993.7.16. 선고 9317324 판결(1993,2293) 1993.11.23. 선고 934083 판결(1994,168)

 

전 문

원고, 피상고인원고

피고, 상고인피고

원심판결광주지방법원 1993.5.14. 선고 9356 판결

 

주 문상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

 

이 유상고이유에 대하여

주택임대차보호법 제3조 제1, 2항은, 주택의 임차인은 그 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력을 갖춘 후에 임차건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 임대부동산의 소유권이 이전되고 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되는 것이므로, 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석하여야 한다(당원 1987.3.10. 선고 86다카1114 판결; 1993.11.23. 선고 934083 판결 참조). 같은 취지의 원심판결은 정당하고, 반대의 견해로 이를 공격하는 논지는 이유 없다. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박준서(재판장) 김상원 윤영철(주심) 박만호

-----------------------------------------------------------------------------

<약력>

전 대한법률구조공단 30년 근무(부장퇴직, 부이사관급)

전 대한법률구조공단 법교육교수(학교폭력 예방 및 생활법률 강연 155)

()EGB교육 고문

()하늘지도 고문

()삼현 법률자문위원

현 대한법률구조공단 서울중앙지부 법률상담위원 재직 중





[기사입력일 : 2020-02-24 16:54]
업계소식 한국팬플룻오카리나 강사협회 행사(공연)
상호 : 시사음악신문 / 대표 : 조오정 / 사업자 등록번호 : 105-08-69218 / 주소 : 서울특별시 마포구 마포대로 127 (공덕동 풍림 VIP빌딩 1102호)
TEL : 02-706-5653 / FAX : 02-706-5655 / Email : cho5jung@hanmail.net
copyright(c) 2013 시사음악신문All Rights Reserved.