[기사입력일 : 2020-05-07 14:20]
동업으로 학원을 운영키로 하고 상가건물을 임차함에 있어 임대차계약서상 임차인을 공동임차인 중 1인으로 하기로 약정한 경우, 임차보증금반환청구권이 누구에게 있는지?



알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 Q&A- 30

 

Q)안녕하세요. 저는 서울시 상계동에서 친구와 동업으로 학원을 운영키로 하고 임차보증금 3,000만원, 월임료 250만원에 사무실을 임차함에 있어 임차보증금 중 1,000만원을 친구가 부담하고 임대차계약서상 임차계약자를 저로 특정하여 학원을 운영하다가 임대차기간이 만료되자 동업자인 친구가 동업계약을 파기하면서 자신이 임차보증금 1,000만원을 부담하였다며 건물주인 임대인에게 임차보증금 일부금 1,000만원을 달라고 요구하고 있습니다. 임대인은 임차계약자인 제게 보증금전액을 반환한다고 주장하시는데 누구 말이 맞나요?

 

A)동업으로 학원을 운영하다가 동업을 해지하면서 동업자가 투자한 돈을 정산하는 과정에서 이런 일이 자주 발생하고 있습니다.

이에 관하여민법278조는 본절(민법 제3절 공동소유)의 규정은 소유권 이외의 재산권에 준용한다. 그러나 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그에 의한다.”라고 규정하여 채권의 경우에도 준공동소유할 수 있음을 규정하고 있습니다. 그리고 지명채권양도의 대항요건에 관하여 민법450조 제1항은 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제3자에게 대항하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다. 이와 관련한 대법원 판례를 보면, “이 임대차보증금 중 각 일부를 부담하기로 하되 로부터 지급 받아야 할 채권이 많았기 때문에 그 임대차기간 종료시 임대차보증금 전액을 이 반환 받기로 하고, 이에 따라 , 임대인 3자 합의에 의하여 임대차계약서를 작성하면서 그 임대차보증금 전액을 이 반환 받는다는 의미에서 임차인 명의를 단독으로 한 경우, 그 임대차계약서상의 임차인명의에 불구하고 이 공동임차인으로서 과 임대차계약을 체결한 것이고, 다만 에게 지급한 임대차보증금의 반환채권을 에 대한 채권의 지급을 담보할 목적으로 에게 양도하고 이 이를 승낙한 것으로 봄이 상당하다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 8. 20. 선고 9918039 판결). 따라서 귀하의 경우 귀하는 임대인으로부터 임차보증금 3,000만원을 반환받을 권리가 있으며 임차보증금 3,000만원을 반환받은 다음 그중 일부금 1,000만원을 전 동업자에게 지급하는 것이 타당할 것으로 보입니다.

위 답변은 주어진 사실관계에 기초한 법률적 의견이며 이와 다른 의견이 있을 수 있으므로 참고자료로 활용하세요. 이러한 분쟁이 실제로 발생할 경우 시사음악신문을 통하여 필자에게 연락을 하시거나, 전국 6개 시도에 설치된 대한법률구조공단 상가건물임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하셔서 저렴한 비용으로 신속한 도움을 받으시는 것도 좋은 해결책이라 봅니다.

 

 

<참조법률>

 

민법

 

278(준공동소유)본절의 규정은 소유권이외의 재산권에 준용한다. 그러나 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그에 의한다.

450(지명채권양도의 대항요건)지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.

618(임대차의 의의)임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

<참조판례>

 

대법원 1999. 8. 20. 선고 9918039 판결 [전세금반환]

 

판시사항

[1] 갑과 을이 일부씩 임차보증금을 부담하여 임대인 병과 임대차계약을 체결하면서 계약기간 종료 후 임차보증금 전액을 갑이 반환받는다는 의미에서 임차인을 갑 단독의 명의로 한 경우, 갑과 을이 공동임차인이고, 다만 을은 그의 임차보증금 반환채권을 갑에게 양도하고 병은 이를 승낙한 것으로 봄이 상당하다고 한 사례

 

판결요지

[1] 갑과 을이 임대차보증금 중 각 일부를 부담하기로 하되 갑이 을로부터 지급받아야 할 채권이 많았기 때문에 그 임대차기간 종료시 임대차보증금 전액을 갑이 반환받기로 하고, 이에 따라 갑과 을, 임대인 병 3자 합의에 의하여 임대차계약서를 작성하면서 그 임대차보증금 전액을 갑이 반환받는다는 의미에서 임차인 명의를 갑 단독으로 한 경우, 그 임대차계약서상의 임차인 명의에 불구하고 갑과 을이 공동임차인으로서 병과 임대차계약을 체결한 것이고, 다만 을이 병에게 지급한 임대차보증금의 반환채권을 갑의 을에 대한 채권의 지급을 담보할 목적으로 갑에게 양도하고 병이 이를 승낙한 것으로 봄이 상당하다고 한 사례.

 

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<약력>

전 대한법률구조공단 30년 근무(부장퇴직, 부이사관급)

전 대한법률구조공단 법교육교수(학교폭력 예방 및 생활법률 강연 155)

()EGB교육 고문

()하늘지도 고문

()삼현 법률자문위원

현 대한법률구조공단 서울중앙지부 법률상담위원 재직 중





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