[기사입력일 : 2020-05-07 15:17]
코로나19로 인한 원생의 급격한 감소 및 정부의 학원휴업 행정명령에 따라 학원을 휴업함으로 인한 경영위기를 이유로 월세인하를 요구할 수 있는지?



알쏭달쏭 상가임대차 법률상식Q&A (31)

 

 

 

Q) 안녕하세요. 저는 서울시 대치동에서 임차보증금 3,000만원, 월임료 300만원을 내고 5년째 보습학원을 운영하고 있으며 나름대로 평판이 좋아 학원경영에 어려움이 없었습니다. 그런데 이번에 코로나19로 인하여 학원생이 급감하여 어려움을 겪고 있는 와중에 정부에서 다중이용시설의 영업정지하라는 행정명령까지 내려져서 학원도 당분간 휴원해야 하는 실정이며 폐원까지 생각해야 할 형편이지만 잔여 임대차기간이 많이 남아있어서 이러지도 저러지도 못하고 있는 실정입니다. 따라서 수입은 없는 반면 임대료와 관리비, 강사급여를 지급해야 하는 제 입장에서 자구책으로 임대료인하를 요구하고 싶은데 가능한지요?

A) 전 세계적으로 유행하고 있는 코로나19로 인하여 세계경제질서가 유례없이 혼돈에 빠져 있는 전무후무한 현상이 지구촌을 덮치고 있습니다. 귀하의 심정은 충분히 이해가 됩니다. 이에 대한 종전의 대법원 판례를 볼 것 같으면, 민법628조 및 제652조와 그 내용이 동일한 것으로 차임증감과 관련하여 판례는 임대차계약에 있어서 차임은 당사자간에 합의가 있어야 하고, 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하여야 하며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 할 것이고, 만일 임대차계약체결시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 강행규정인 민법 제628조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조에 의하여 효력이 없다.”라고 하였습니다(대법원 1992. 11. 24. 선고 9231163, 31170 판결), 그리고 민법628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액 또는 감액을 청구하였을 때에 그 청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 재판시를 표준으로 할 것이 아니고, 그 청구시에 곧 발생한다고 보는 것이 상당하고 그 청구는 재판 외의 청구라도 무방하다고 할 것이다(대법원 1974. 8. 30. 선고 741124 판결)f고 함으로써 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다고 하면서도 임대인이 법적허용한도내에서의 임료인상을 허용하고 있는 반면 임차인의 임료감액에 대한 대법원판례는 아직 없습니다.

하지만 위 판결들이 내려질 당시에는 임차인보호를 위한 상가건물임대차보호법이 제정되기 이전이며 지금과 같은 초유의 사태가 발생한 것은 IMF사태 이후 처음이며 상권의 저조가 아닌 몰락과정이라고 볼 정도로 패닉상태에 빠진 현재 임차인들의 임료감액요구는 불가피하고 자연스런 현상이라고 봅니다. 또한 상가건물임대차보호법11조는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있으므로 지금과 같은 경제위기에서 임차인의 임료감액청구는 어느 정도 허용되어야 할 것이라고 봅니다.

그렇다면 어떤 경우에 급격한 경제사정의 변경을 원인으로 감액청구를 할 수 있는지가 문제가 되는데 이에 대하여 MF사태 당시의 하급심판례(서울지법 동부지원 1998. 12. 11. 선고 98가합19149 판결 [임대차보증금])를 볼 것 같으면 기본적으로 사정변경의 원칙의 요건인 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족된 경우로서, 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인 예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있고, 증감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다.”고 판시하고 있는바 이를 기준으로 판단하면 될 것입니다. 그러므로 상가임대차계약 후 임대차계약의 당사자는 기간만료 전에도 약정한 차임 등이 임대물에 대한 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않을 때에는 상대방에게 장래에 대하여 차임 등의 증감을 요구할 수 있을 것이며 이에 따라 임차인의 감액요구도 엄격한 요건 하에 허용되어야 한다고 봅니다. 그리고 이 때 문제되는 것은 언제를 기준으로 감액청구를 할 것이냐인데 민법628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액 또는 감액을 청구하였을 때에 그 청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 재판시를 표준으로 할 것이 아니고, 그 청구시에 곧 발생한다고 보는 것이 상당하고 그 청구는 재판 외의 청구라도 무방하다고 할 것입니다(대법원 1974. 8. 30. 선고 741124 판결 참조).

따라서 귀하와 같이 정상적으로 학원을 운영하던 중 외부적 요인인 코로나19로 인한 학원수강생의 감소가 이어지던 중 정부의 강력한 휴원명령으로 인하여 학원을 운영하지 못함으로 인하여 폐원을 심각히 고려해야 할 처지에 이르렀다는 것이 객관적으로 증명되고, 그럼에도 불구하고 계약체결 시 약정된 차임을 계속 지급하는 것이 현저히 부당하다고 인정할 만한 구체적인 입증자료가 있다면, 상가임차인인 귀하는 임대인에 대하여 장래 지급할 월세의 감액을 청구해볼 수 있을 것으로 생각됩니다.

 





[기사입력일 : 2020-05-07 15:17]
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