[기사입력일 : 2020-12-29 20:58]
【알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 Q&A】 - 제34탄



 

 

임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 동시이행관계인지?

 

 

Q) 저는 건물주와 임대차기간을 2년으로 한 임대차계약을 체결하고 피아노학원을 열어 열심히 원생들을 가르친 결과 원생과 학부모들로부터 좋은 평가를 얻어 학원이 매우 활성화되었고 2년 재계약을 하였으며 다시 재계약을 앞 둔 시점에 과로로 인하여 학원을 더 이상 운영하기 어려워졌고 마침 학원을 인수하겠다는 사람이 나타나서 3,000만원의 권리금을 받고 양도키로 하였습니다. 그런데 건물주가 자기 딸에게 학원을 운영케 할 욕심에 재계약을 거절하고 임대차계약해지를 통고한 다음 건물인도청구소송을 제기해왔습니다. 저는 권리금 상당의 손해배상을 받고 건물을 비워줄까 생각하고 있는데 제 생각이 맞는지요?

 

 

A) ~ 종종 이런 문제로 상담을 의뢰하는 분들이 계십니다. 원장님께서는 임대인은 새로운 임차인이 원장님과 권리금 계약을 체결하도록 하여 임차인인 원장님의 권리금 회수에 협력하여야 함에도 불구하고, 정당한 사유 없이 위와 같은 협력을 거절함으로써 원장님의 권리금 회수를 방해하였고, 이로 인하여 권리금 상당의 손해를 입었는바, 임대인은 원장님에게 상가건물 임대차보호법 제10조의4 3에 의하여 권리금 30,000,000원 상당의 손해를 배상할 책임이 있고, 공평의 원칙상 임대인의 위 손해배상금 지급의무와 임차인인 원장님의 이 사건 부동산 인도의무는 동시이행관계에 있다고 할 것이므로, 임대인으로부터 위 손해배상금을 지급받기 전까지 건물을 비워주지 아니해도 되는지를 묻고 계시는 것으로 이해가 됩니다. 이에 대하여 임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 동시이행관계가 아니다라는 대법원 판례룰 소개해 드립니다.

대법원은 지난 710일 건물명도(2018242727)사건에 대한 판결에서 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있다.”라며, “양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다.”라고 판시하며 피고(임차인)의 상고를 기각했는데, 재판부는 판결문에서, “동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다.”라고 동시이행의 항변권 제도의 취지를 설명하고 있습니다. 이를 임차인의 입장에서 볼 때 동시이행항변권은 임차인은 임차보증금을 반환받을 때까지 건물인도를 거부할 수 있는 것이지만 권리금은 이와 무관한 것이므로 권리금을 이유로 건물인도를 거부할 수는 없다는 내용입니다. 따라서 원장님도 권리금상당의 손해배상청구는 건물인도 소송(임차보증금반환을 동시이행으로 항변하는 것을 포함)과는 별도로 임대인에게 청구를 해야 할 것입니다. 참고로 건물을 비워 준 상태의 임차인이 임대인인 건물주를 상대로 권리금청구의 손해배상청구소송을 제기하여 승소한 사례가 다수임을 알려드리니 건물인도청구의 소에서 건물을 비워 주라는 판결이 나더라도 절망하시지 말고 소송을 통하여 피해를 회복하실 수 있다는 희망을 잃지 마시기 바랍니다.

 

위 답변은 주어진 사실관계에 기초한 법률적 의견이며 이와 다른 의견이 있을 수 있으므로 참고자료로만 활용하세요. 이러한 분쟁이 실제로 발생할 경우 시사음악신문을 통하여 필자에게 연락을 하시거나 전국 6개 시도에 설치된 대한법률구조공단 상가건물임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하셔서 저렴한 비용으로 신속한 도움을 받으시는 것도 좋은 해결책이라 봅니다.

 

 

 

<참조법률>

 

민법

 

536(동시이행의 항변권) 쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.당사자일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

615(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

654(준용규정) 610조제1, 615내지 617의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

 

 

상가건물임대차보호법

 

10(계약갱신 요구 등)

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2018.10.16]1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우3. 임대차 목적물인 상가건물을 16개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015.5.13]

 

 

<참조판례>

 

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018242727 판결 [건물명도]

판시사항

[1] ‘동시이행의 항변권제도의 취지 및 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도 동시이행의 항변권을 인정할 수 있는 경우

[2] 임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무가 동시이행관계에 있는지 여부(소극)

판결요지

[1] 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다. 이러한 제도의 취지에서 볼 때 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도, 양 채무가 동일한 법률요건으로부터 생겨서 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 보아 견련적으로 이행시킴이 마땅한 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다.

[2] 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다.

 

 

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<필자 약력>

전 대한법률구조공단 30년 근무(부장퇴직, 부이사관급)

전 대한법률구조공단 법교육교수(학교폭력 예방 및 생활법률 강연 155)

()하늘지도 고문

()EGB교육 고문

()삼현 법률자문위원

현 대한법률구조공단 서울중앙지부 법률상담위원 재직 중





[기사입력일 : 2020-12-29 20:58]
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