[기사입력일 : 2020-12-30 08:31]
알쏭달쏭 상가임대차 법률상식Q&A - 제37탄
최근 개정되어 시행되고 있는 상가건물임대차보호법의 주요 내용


 

 

Q) 저는 코로나19로 인하여 원생수가 줄어들고 있는 도중에 정부의 다중이용시설에 대한 일시적 운영중단조치 대상에 학원도 해당되어 여러 차례 학원 문을 닫는 바람에 학원 운영이 매우 어려워 2020. 9.말까지 발생한 석달치 임료를 못 냈더니 건물주가 임대료를 안 내려면 나가라고 하고 있기에 폐원을 심각하게 고려하고 있던 중 최근 저희와 같은 상가건물임차인들을 보호하기 위하여 상가건물임대차보호법이 개정되었다고 하는데 무슨 말인지 잘 모르겠으니 알기 쉽게 알려주셨으면 합니다.

A) 유례없는 감염병으로 인하여 온 국민이 고통을 받고 있으며 특히 소상공인들의 고통은 이루 말할 수 없는 지경입니다. 이러한 소상공인들을 보호하기 위하여 개정된 이번 개정안의 핵심은 크게 보면 두 가지가 있으며 그 첫째는 2020.9.29. 이후 임료를 연체하더라도 6개월 이내라면 임대인이 이를 이유로 임대차중도해지를 할 수 없다는 점이며, 둘째는 제1급감염병으로 인한 경제사정의 변동으로 인한 경우 임차인이 장래의 차임 또는 보증금의 감액을 요구할 수 있다는 점이며 그 주된 내용은 아래와 같습니다.

-  아  래  -
1. 개정된 이 법 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례)의 시행일인 2020. 9. 29. 이후 임차인이 6개월 동안 임대료를 연체하더라도 차임연체액으로 보지 않도록 명시함으로써 계약을 해지할 수 없도록 함으로써 임차인을 보호하고 있습니다(하지만 단서 조항에 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다고 하여 연체는 아니지만 임대료는 지급할 의무가 있습니다).
2. 이 법 제11조(차임 등의 증감청구권) 제1항 규정에 의하면 “...「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다.”고 함으로써 코로나19를 비롯한 1급 법정 감염병 방역 조치로 타격을 입은 상가건물 임차인이 건물주에게 감액을 청구할 수 있도록 하는 내용을 담았으며 임대료 인하요구권의 하한선은 없습니다. 반대로 임대인의 임대료인상요구의 경우 단서조항에 대통령령으로 정하는 기준(증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의5)을 넘지 못하도록 제한함으로써 임대인의 자의적인 인상요구를 막고 있습니다. 하지만 유의할 점은 임차인이 감액청구를 하더라도 이는 강행규정이 아니라 권고규정이기 때문에 강제력이 없기 때문에 임대인이 임대료감액청구권을 수용하지 아니할 경우 결국 법정에서 감액여부를 결정해야하는 어려움이 따르며 이리 되면 서로 간에 감정이 상할 가능성이 상존하고 이는 임대차관계를 지속하기 어려운 상황이 발생할 수도 있다는 것은 우려되는 사안입니다.
  또 하나 염려스러운 점은 임대인이 일정부분 감액을 해줬다 하더라도 감액계약해 준 임대차기간이 만료되었을 시 제3항에서 “「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.”고 규정하고 있어 임대인이 감액전 임대료를 주장하는 것이 가능하다고 하고 있다는 점을 유의하셔야 합니다.

3. 이외에 이 법은
  ①전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에도 적용하고 있으며,
  ②임차인은 보증금 중 일정액(상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한 금액)을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는데 이 규정은 2020. 11. 1.부터 적용합니다.
  ③대한법률구조공단의 6개 지부와 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 각 기관에서 조정위원회를 둘 수 있었는데 이번에 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소 및 「한국감정원법」에 따른 한국감정원의 지사 또는 사무소에도 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)를 설치할 수 있도록 하였습니다. 결론적으로 귀하께서는 이 법이 시행되기 이전까지는 2달 임료를 연체한 것이며 이 법 시행되고서 1달치를 연체한 것이 되는바 최근 1달치는 연체로 보지 아니하므로 임대인의 임대차계약해지통고 및 건물인도요구에 불응하셔도 됩니다. 그러니 이 어려움을 반드시 극복하시고 예전으로 돌아가시기를 기원합니다.


 ※ 위 답변은 주어진 사실관계에 기초한 법률적 의견이며 이와 다른 의견이 있을 수 있으므로 참고자료로만 활용하세요. 이러한 분쟁이 실제로 발생할 경우 시사음악신문을 통하여 필자에게 연락을 하시거나, 전국 6개 시•도에 설치된 대한법률구조공단 상가건물임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하셔서 저렴한 비용으로 신속한 도움을 받으시는 것도 좋은 해결책이라 봅니다.


<참조법률>
상가건물 임대차보호법 (약칭: 상가임대차법 )
[시행 2020. 9. 29.] [법률 제17490호, 2020. 9. 29., 일부개정] 

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.  <개정 2020. 7. 31.>
 ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야  한다.  <개정 2010. 5. 17.>
 ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.  <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29.>
[전문개정 2009. 1. 30.][시행일 : 2020. 11. 1.] 제2조

제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.  <개정 2020. 7. 31.>
[본조신설 2015. 5. 13.][시행일 : 2020. 11. 1.] 제10조의6

제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.
[본조신설 2020. 9. 29.]

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.  <개정 2020. 9. 29.>
 ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.  <신설 2020. 9. 29.>
[전문개정 2009. 1. 30.]

제13조(전대차관계에 대한 적용 등) ① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정한다), 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다.  <개정 2015. 5. 13., 2020. 9. 29.>
 ② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
[전문개정 2009. 1. 30.]

제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.  <개정 2013. 8. 13., 2020. 7. 31.>
[전문개정 2009. 1. 30.][시행일 : 2020. 11. 1.] 제14조

제14조의2(상가건물임대차위원회) ① 상가건물 임대차에 관한 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 법무부에 상가건물임대차위원회(이하 "위원회"라 한다)를 둔다.
1. 제2조제1항 단서에 따른 보증금액
2. 제14조에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준
② 위원회는 위원장 1명을 포함한 10명 이상 15명 이하의 위원으로 성별을 고려하여 구성한다.
③ 위원회의 위원장은 법무부차관이 된다.
④ 위원회의 위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 위원장이 임명하거나 위촉하되, 제1호부터 제6호까지에 해당하는 위원을 각각 1명 이상 임명하거나 위촉하여야 하고, 위원 중 2분의 1 이상은 제1호ㆍ제2호 또는 제7호에 해당하는 사람을 위촉하여야 한다.
1. 법학ㆍ경제학 또는 부동산학 등을 전공하고 상가건물 임대차 관련 전문지식을 갖춘 사람으로서 공인된 연구기관에서 조교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 5년 이상 재직한 사람
2. 변호사ㆍ감정평가사ㆍ공인회계사ㆍ세무사 또는 공인중개사로서 5년 이상 해당 분야에서 종사하고 상가건물 임대차 관련 업무경험이 풍부한 사람
3. 기획재정부에서 물가 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원4. 법무부에서 상가건물 임대차 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원(이에 상당하는 특정직공무원을 포함한다)
5. 국토교통부에서 상가건물 임대차 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원
6. 중소벤처기업부에서 소상공인 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원
7. 그 밖에 상가건물 임대차 관련 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람
⑤ 그 밖에 위원회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[본조신설 2020. 7. 31.][시행일 : 2020. 11. 1.] 제14조의2

제19조(표준계약서의 작성 등) 법무부장관은 국토교통부장관과 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.  <개정 2020. 7. 31.>
[본조신설 2015. 5. 13.][시행일 : 2020. 11. 1.] 제19조

제20조(상가건물임대차분쟁조정위원회) ① 이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의ㆍ조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 「법률구조법」 제8조에 따른 대한법률구조공단의 지부, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소 및 「한국감정원법」에 따른 한국감정원의 지사 또는 사무소에 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)를 둔다. 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있다.  <개정 2020. 7. 31.>
 ② 조정위원회는 다음 각 호의 사항을 심의ㆍ조정한다.
1. 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
2. 임대차 기간에 관한 분쟁
3. 보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁
4. 임차상가건물의 유지ㆍ수선 의무에 관한 분쟁
5. 권리금에 관한 분쟁
6. 그 밖에 대통령령으로 정하는 상가건물 임대차에 관한 분쟁
③ 조정위원회의 사무를 처리하기 위하여 조정위원회에 사무국을 두고, 사무국의 조직 및 인력 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 사무국의 조정위원회 업무담당자는 「주택임대차보호법」 제14조에 따른 주택임대차분쟁조정위원회 사무국의 업무를 제외하고 다른 직위의 업무를 겸직하여서는 아니 된다.
[본조신설 2018. 10. 16.][시행일 : 2020. 11. 1.] 제20조

제22조(벌칙 적용에서 공무원 의제) 공무원이 아닌 상가건물임대차위원회의 위원 및 상가건물임대차분쟁조정위원회의 위원은 「형법」 제127조, 제129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 공무원으로 본다.  <개정 2020. 7. 31.>
[본조신설 2018. 10. 16.][시행일 : 2020. 11. 1.] 제22조

부      칙 <법률 제17490호, 2020. 9. 29.>  

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(계약 갱신요구 등의 임시 특례 등에 관한 적용례) 제2조제3항, 제10조의9, 제11조제1항ㆍ제3항 및 제13조제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.

 

-----------------------------------------------------------------------------
<필자 약력>
전 대한법률구조공단 30년 근무(부장퇴직, 부이사관급)
전 대한법률구조공단 법교육교수(학교폭력 예방 및 생활법률 강연 155회)
전 대한법률구조공단 서울중앙지부 법률상담위원 2년 봉직
현 올랜드개발(주), 올랜드도시개발(주) 사외이사, 법률고문
현 (주)EGB교육 고문
현 (유)삼현 법률자문위원

 





[기사입력일 : 2020-12-30 08:31]
업계소식 한국팬플룻오카리나 강사협회 행사(공연)
상호 : 시사음악신문 / 대표 : 조오정 / 사업자 등록번호 : 105-08-69218 / 주소 : 서울특별시 마포구 마포대로 127 (공덕동 풍림 VIP빌딩 1102호)
TEL : 02-706-5653 / FAX : 02-706-5655 / Email : cho5jung@hanmail.net
copyright(c) 2013 시사음악신문All Rights Reserved.