[기사입력일 : 2021-04-22 14:48]
알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 Q&A - 제41탄



알쏭달쏭 상가임대차 법률상식 Q&A - 제41탄

 

  임대차보증금의 회수를 위하여 점포를 비우지 아니한 상가임차인이 경매 신청할 수 있는지 여부 및 이 경우 배당요구가 필요한지!


Q) 저는 상가건물 3층 일부를 임차하여 학원을 운영하던 중 코로나19로 인하여 학원운영이 어려워 임대차계약기간 만료를 이유로 계약해지를 통보하고 임차보증금반환을 요구했으나 이를 받지 못하여 보증금반환청구소송을 제기하여 승소하였지만 임대인이 보증금반환을 거부하고 있는 상태인바, 이 돈을 받아야 다른 곳으로 옮길 수 있기에 부득이하게 상가건물에 대한 부동산 강제경매신청을 하려는데 학원을 비우지 않고도 경매신청이 가능한지와 배당요구를 해야 하는지요?

 

 
 A) 상가건물임대차보호법 제5조 ①을 볼 것 같으면  『임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.』고 규정하고 있으며 주택임대차보호법 제3조의2 ①에도 『임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.』고 규정하고 있으며 위 2개 법률조항은 모두 임차인을 보호하기 위한 것으로 같은 내용입니다.
  위 조문을 해석하면 보통의 경우 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 해야만 강제집행이 가능하기에 민법이 적용되는 일반 임대차의 경우 목적부동산의 인도(명도)를 요건으로 하는데 반해 상가건물임대차보호법이나 주택임대차보호법에 의한 임차인이 임차보증금을 받기 위하여 부동산강제경매를 신청 시에는 목적부동산의 인도(명도)를 요건으로 하지 않는다는 것입니다. 따라서 원장님은 목적부동산을 비우지 않고 학원운영을 지속하면서 부동산강제경매를 진행할 수 있는 것입니다.
  또한 우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2013.11.14. 선고 2013다27831 판결).  이처럼 위 대법원 법리가 비록 주택임대차보호법과 관련한 것이라 하여도 상가임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있음을 고려하면 부동산강제경매를 신청한 원장님의 경우에도 별도의 배당요구를 하지 않아도 우선변제권자의 지위를 인정받을 수 있을 것으로 보입니다. 

 ※ 위 답변은 주어진 사실관계에 기초한 법률적 의견이며 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수도 있으며 이견이 있을 수 있으므로 참고자료로만 활용하세요. 이러한 분쟁이 실제로 발생할 경우 시사음악신문을 통하여 필자에게 연락을 하시거나, 전국 6개 시•도에 설치된 대한법률구조공단 상가건물임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하셔서 저렴한 비용으로 신속한 도움을 받으시는 것도 좋은 해결책이라 봅니다. 또는 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소 및 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원의 6개 지사 또는 사무소에 설치된 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)나 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 설치된 조정위원회를 통한 해결도 가능합니다.


<참조법률>

▣ 상가건물임대차보호법

제5조(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.  <개정 2013. 8. 13.>
 ⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명한 때에는 그 소송이 종결될 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분한다.  <개정 2013. 8. 13.>

▣ 민사집행법

제41조(집행개시의 요건) ①반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.

<참조판례>

▣ 대법원 2013. 11. 14., 선고 2013다27831, 판결[배당이의]

【판시사항】
주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우, 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는지 여부(원칙적 소극) 및 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어진 경우, 임차인이 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지 여부(원칙적 적극)

【판결요지】
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 한다.

 

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<필자 이성호 약력>

전 대한법률구조공단 30년 근무(부장퇴직, 부이사관급)
전 대한법률구조공단 법교육교수(학교폭력 예방 및 생활법률 강연 155회)
전 대한법률구조공단 서울중앙지부 법률상담위원 2년 봉직
현 올랜드개발(주), 올랜드도시개발(주) 사외이사, 법률고문
현 (주)EGB교육 고문
현 (유)삼현 법률자문위원


하단 - 굿모닝부동산 기존 3단광고
배당이의
[대법원 2014. 4. 30., 선고, 2013다58057, 판결]
【판시사항】
상가건물에 근저당권설정등기가 마쳐지기 전 최초로 임대차계약을 체결하여 사업자등록을 마치고 확정일자를 받아 계속 갱신해 온 임차인 甲 등이 위 건물에 관한 임의경매절차에서 ‘근저당권설정등기 후 다시 임대차계약을 체결하여 확정일자를 받은 최후 임대차계약서’에 기한 배당요구를 하였다가 배당요구 종기 후 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 사안에서, 甲 등의 주장은 배당요구 종기 후 배당순위의 변동을 초래하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다고 한 사례
【판결요지】
상가건물에 근저당권설정등기가 마쳐지기 전 최초로 임대차계약을 체결하여 사업자등록을 마치고 확정일자를 받아 계속 갱신해 온 임차인 甲 등이 위 건물에 관한 임의경매절차에서 ‘근저당권설정등기 후 다시 체결하여 확정일자를 받은 최후 임대차계약서’에 기한 배당요구를 하였다가 배당요구 종기 후에 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 사안에서, 최후 임대차계약서가 최초 임대차계약서와 비교하여 임대차기간뿐만 아니라 임대차계약의 당사자인 임대인 및 임대차보증금의 액수 등을 모두 달리하는 점 등에 비추어 甲 등의 배당요구는 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것으로 보기 어렵고, 배당요구의 종기 후 甲 등이 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 것을 이미 배당요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것으로 볼 수도 없으며, 甲 등의 주장은 배당요구 종기 후 배당순위의 변동을 초래하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다고 한 사례.





[기사입력일 : 2021-04-22 14:48]
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